Jaarverslag 2019

Jaarverslag 2019

Deze printvriendelijke versie bevat niet de volledige inhoud van het online magazine, maar alleen de teksten en een beperkte selectie foto´s. Het hele online magazine met alle foto´s, video´s en multimedia kan worden bekeken op:
https://magazines.rijksvastgoedbedrijf.nl/rvb-jaarverslag/2019/01/index

Nog een tip voor het geval u het magazine wil printen: Heeft u een Windows-computer en bekijkt u het magazine met het programma Chrome? Dan adviseren we u voor het afdrukken alleen gebruik te maken van het zogenoemde dialoogvenster (Ctrl+P).

Contracten bundelen

Dit artikel hoort bij: Jaarverslag 2019

‘Samen steeds beter in onderhoud’

Onderhoud vliegbasis Leeuwarden

Tekst Anka van Voorthuijsen
Foto Technische installaties op vliegbasis Leeuwarden. Beeld: Erik Jansen

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft rigoureus de bezem gehaald door het versnipperde contractenlandschap bij het onderhoud van defensieobjecten. Nelleke Flick en John Lievestro over gebundelde contracten:  ‘Dit zorgt aan beide kanten voor meer duidelijkheid en meer snelheid.’

Lekkend dak na de zoveelste storm? De aannemer kan direct naar de kazerne komen, want het contract voor zo’n reparatie ligt klaar. Blijkt bij inspectie dat het complete dak aan vervanging toe is? Ook die opdracht valt binnen de scope van het nieuwe contract. De aannemer weet bovendien de weg op de kazerne, kent zowel de veiligheidsprocedures als de commandant: ‘Dat zorgt ervoor dat de werkzaamheden voor iedereen vlotter en prettiger verlopen.’

Versnipperd

Toen het Rijksvastgoedbedrijf marktpartijen twee jaar geleden consulteerde over de vraag hoe zij aankeken tegen regionale bundeling van onderhoudscontracten voor defensieobjecten, was er direct veel animo. ‘Het contractenlandschap was enorm versnipperd’, zegt Nelleke Flick (hoofd sectie Inkoop Onderhoud). Het was niet uitzonderlijk dat er op één kazerne ook een klein legertje aan aannemers was verbonden: degene die een acute storing aan de waterinstallatie verhielp, was niet per se degene die ook het reguliere onderhoud van diezelfde installatie onder z’n hoede had.

Flick en haar collega John Lievestro (programmamanager) weten dat het Rijksvastgoedbedrijf voor het onderhoudswerk op één kazerne soms erg veel verschillende contracten had lopen, met tientallen aannemers. Stuk voor stuk namen die een klein deel van het onderhoud voor hun rekening. Ook de regie over zowel contracten als werkzaamheden kon in het verleden steeds bij een andere persoon liggen, zegt John Lievestro: ‘En soms bleek dat er voor een reparatie of vervanging toch geen enkel passend contract was. Dan moest er een aanbestedingsprocedure worden opgetuigd die veel tijd, inspanning en administratieve rompslomp betekende, voor zowel opdrachtgever als opdrachtnemer. ‘Dat moest anders kunnen.’ Flick en Lievestro schreven een plan van aanpak en vormden een stuurgroep.

Veel animo voor aanbestedingen

Het kon zéker anders, bleek. Het onderhoudswerk werd geïnventariseerd en ondergebracht in grote bundels. Inmiddels zijn de bundels Transport (werk aan liften en hefinstallaties), Water (onderhoud aan installaties waar water door stroomt), het Eerstelijns storingsonderhoud en Projecten (werk tot €1,5 miljoen) al gegund. De aanbesteding voor de bundels Deuren, Verlichting en Klimaatinstallaties loopt op dit moment. Er is vanuit de markt veel animo voor deze nieuwe aanbestedingen, die voor het bedrijf dat de bundel binnenhaalt meer werk, minder administratieve last, minder onverwachte spoedklussen en meer continuïteit betekent. De bundels zijn regionaal zo ingedeeld, dat de omvang ook voor het middenbedrijf goed behapbaar en interessant blijkt. Ook het contractmanagement voor deze contracten is nu belegd ‘bij onze professionals die juist van dat vakgebied alle kennis hebben.’ De coördinatie over de uitvoering van het onderhoud gebeurt juist weer regionaal.

Meer overzicht, beter werkbaar

Wat betekent deze nieuwe aanpak in de praktijk? Lievestro: ‘In de scope van zo’n nieuw contract voor transport zitten bijvoorbeeld de liften: zowel de keuringen als de eerstelijns-storing opvolging, reparatie, regulier onderhoud en vervanging. Dus als er iets met een lift is, heeft een kazernecommandant steeds te maken met één en dezelfde partij, terwijl er vroeger diverse aannemers over het verschillende werk aan de liften gingen. Voor het complete onderhoud op zijn kazerne heeft hij straks hooguit met acht partijen te maken, die naar schatting 80% van al het werk kunnen doen. Dat is een stuk overzichtelijker en beter werkbaar dan dat je met méér dan 100 verschillende partijen te maken hebt.’

Geografische bundeling

Naast deze nieuwe aanpak waarbij systemen en installaties het uitgangspunt vormen voor een bundel, komt er ook een pilot met een geïntegreerd onderhoudscontract, kondigen Flick en Lievestro aan. Daarbij wordt de totale onderhoudsopgave voor één object als totaalopdracht aanbesteed. ‘Zodat er één aannemer is die over ál het onderhoud op zo’n kazerne gaat. Die kan zelf wel weer onderaannemers contracteren natuurlijk.’

Meer begrip

De pilots zullen op drie locaties plaatsvinden: op de kazernes in Havelte en Hilversum en op vliegbasis Gilze Rijen. Die aanpak leidt tot ‘ontzorgen 2.0’, verwachten Lievestro en Flick. ‘Bij zo’n geïntegreerd contract hoeft een kazernecommandant nog maar met één partij in gesprek te gaan’. Het leidt waarschijnlijk tot betere samenwerking en meer onderling begrip tussen onderhoudsploeg en gebruikers, verwachten zij.

‘Zo’n externe partij krijgt op een gegeven moment het “DNA” van de mensen die het object gebruiken. Zij weten er de weg en voelen zich er thuis. Met een vaste onderhoudsploeg en een vaste aannemer op één object ben je continu met elkaar in gesprek en in overleg. Dat geeft aan beide kanten comfort. Een vaste aannemer snapt bijvoorbeeld dat het onderhoud klaar moet zijn voor er een grootschalige oefening aankomt, want dan ligt de prioriteit van de gebruikers dáár.’

Indribbeljaar

Flick: ‘Zulke contracten ga je natuurlijk vaak voor langere tijd aan. Je hebt een ‘indribbeljaar’ nodig; je moet de situatie en elkaar leren kennen, elkaars taal gaan spreken.’ Voorwaarde is dat de opdrachtgever kritisch blijft op prestaties en dat stelt ook hoge eisen aan de kwaliteit van digitale informatie-uitwisseling en rapportages. Het vraagt wat, maar het levert ook veel op, verwachten Flick en Lievestro: ‘Als er door goede ervaringen een vertrouwensrelatie ontstaat, leidt dat tot een prettige manier van samenwerken. Het zorgt ervoor dat je samen steeds beter wordt. En dat is natuurlijk de bedoeling van zo’n contract.’

Europees Geneesmiddelen Agentschap

Dit artikel hoort bij: Jaarverslag 2019

Het geheim van EMA

EMA

Tekst Anka van Voorthuijsen
Foto Het nieuwe Europees Geneesmiddelen Agentschap. Beeld: Rob Acket

In twee jaar tijd van scratch naar oplevering: dat lukte bij de bouw van het hoofdkantoor van het Europees Geneesmiddelen Agentschap (EMA) aan de Zuidas in Amsterdam. Projectleider Petra Lutke Schipholt: ‘We zaten samen in de goede flow. Iedereen deed wat ‘ie had beloofd.’

Het gebouw aan de Domenico Scarlattilaan is sinds begin 2020 volop in gebruik. Geheel volgens schema. Alles functioneert. Projectleider van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) Petra Lutke Schipholt was de afgelopen twee jaar fulltime met het EMA bezig. ‘Nu hooguit nog een paar uur per week. We zijn nog bezig met de laatste punten, bijvoorbeeld het plaatsen van kunstwerken. Er ligt nog wat papierwerk: de documenten die aantonen dat dit gebouw het duurzaamheidspredikaat Breeam Excellent verdient. En mijn collega heeft het contractmanagement voor de onderhoudsfase opgestart.’

Keuzes maken

Wat is het geheim van EMA? Hoe lukt het om in goede harmonie op tijd het beloofde resultaat neer te zetten? Een goede voorbereiding is natuurlijk van belang, zegt Lutke Schipholt. ‘Toen het besluit was genomen om het EMA naar Amsterdam te verhuizen, konden we direct uit de startblokken.’

Het succes heeft ook met keuzes in de bouw te maken, vult ze aan. ‘Zoveel mogelijk prefab. Een bijna ‘droge bouw’, zodat je niet met droogtijden van bijvoorbeeld stucwerk te maken hebt en steeds op elkaar moet wachten. Elke verdieping min of meer hetzelfde, dus dat bouwt lekker snel door.’

Proven technology

En: ‘Alleen proven technology. Geen stagiaires, geen dingen uitproberen. Daar was bij dit project geen tijd voor.’ Ook belangrijk: met wie werk je? ‘De bouwcombinatie heeft de onderaannemers en leveranciers vooral geselecteerd op: kun je dit waarmaken? Ga je mee in onze flow?’ Dat commitment is belangrijk, heeft ze ervaren. ‘Niemand wilde de oorzaak zijn van vertragingen. Dat werd soms bijna een onderlinge competitie.’

De voorwaarden, ook die spelen een rol. De bouwers mochten dubbele shifts draaien, van 07.00 tot 23.00 uur en er was ook een vergunning om op zaterdag te werken. ‘De bekabelaars wilden bijvoorbeeld ’s avonds werken, dan liep niemand hen voor de voeten. En dreigden we te vertragen, dan werd er op zaterdag ingehaald.’

Ook van groot belang: communicatie. ‘Veel vertellen, veel toelichten. Aannemer (Dura Vermeer/ Heijmans), gebruiker (EMA), opdrachtgever (VWS): elke vier weken liepen we op de bouw. We hadden een aantal berichtengroepen, via Signal. Korte lijnen. Als RVB-projectmanager was ik de spin in het web en wilde ik zowel aannemer als opdrachtgever en gebruiker dichtbij me hebben, ze moesten eventuele problemen met mij willen delen. Dan kun je er samen naar kijken. Dat helpt veel bij het zoeken naar een oplossing.’

Er was ook geregeld overleg waarbij het per se níet over geld/tijd/kwaliteit ging. ‘Om te bespreken: wat stokt er en hoe kunnen we dat samen oplossen? Er was bij iedereen de wil om elkaar te helpen en het samen tot een goed einde te brengen.’

Goed samenwerken

Intern bij het RVB krijgt ze nu weleens de vraag: wat waren de succesfactoren bij het EMA, hoe valt dat te kopiëren? Lutke Schipholt: ‘Het is moeilijk om daar algemene lessen uit te trekken. Het was allemaal zó specifiek.’ Maar de wil om goed samen te werken was toch van doorslaggevend belang, vindt ze. ‘Iedereen had de wil om het op tijd voor elkaar te krijgen. De sfeer was positief.’

Veiligheid

Dat laatste uitte zich bijvoorbeeld in een systeem rondom veiligheid met rode, oranje en groene kaarten. ‘Voor de bouwplaats gold: het moest veilig, of níet. Met een rode kaart moest je meteen van de bouwplaats af, oranje is een waarschuwing. Maar groene kaarten kreeg je als je een goed voorstel had in het kader van de veiligheid, of als je een collega ergens op aan durfde te spreken. Met die groene kaarten kies je voor de positieve insteek, dat werkte goed.’

De sfeer bleef goed tijdens de bouw, kijkt ze terug. ‘De aannemer deed daar ook veel aan. Er zijn fietstochten naar de bouwplaats georganiseerd, waar dan een barbecue was voor al het bouwplaats personeel en alle teams. Dat soort teambuilding werkt mee, dat je laat zien dat je ieders inzet waardeert.’

  • Lees de commentaren van onze partners in de kaders hieronder.
  • Blader tenslotte door de foto's van het interieur van EMA Amsterdam.
Paleis Huis ten Bosch

Dit artikel hoort bij: Jaarverslag 2019

Koninklijke renovatie

Huis ten Bosch

Tekst Irene Visser
Foto DNA-salon in paleis Huis ten Bosch in Den Haag. Beeld: Corné Bastiaansen

Van de bordestrap tot de unieke DNA-salon: het exterieur en de zalen van paleis Huis ten Bosch zien er weer puntgaaf uit en zijn klaar voor de toekomst. Met de renovatie heeft het Rijksvastgoedbedrijf het Paleis Huis ten Bosch voor lange tijd geschikt gemaakt voor koning Willem-Alexander, koningin Máxima en hun kinderen, om in te wonen, werken en gasten te ontvangen. Op 13 januari 2019 verhuisde het koninklijk gezin naar het volledig gerenoveerde paleis.

Zowel aan de binnen- als de buitenkant van het paleis in Den Haag, dat in 1645 werd gebouwd, moest veel gebeuren. Met de grootschalige renovatie van het 17e-eeuwse rijksmonument is dit bijzondere Nederlandse architectonisch en cultuurhistorisch erfgoed behouden, ook voor volgende generaties.

  • Dwaal door de koninklijke vertrekken van Huis ten Bosch en laat je imponeren door de resultaten van deze intensieve renovatie. Alles weten? Kijk op rijksvastgoedbedrijf.nl/huistenbosch voor meer weetjes, cijfers, foto's en video's.
Cijfers

Dit artikel hoort bij: Jaarverslag 2019

. , %

Illustratie cijfers Rijksvastgoedbedrijf 2019

Foto Illustratie: Pieter Pijlman

Het bedrijfsresultaat van het Rijksvastgoedbedrijf is in 2019 uitgekomen op € 13,9 miljoen in de plus. In 2019 is een ambitieus traject uitgevoerd om de kostendekkendheid van de organisatie te verhogen en dat is gelukt: van 84% in 2018 tot 93,5% in 2019. De mix van tariefverhogingen en meer efficiëntie hebben tot het gewenste resultaat geleid op weg naar 100% kostendekkend opereren.

Onze organisatie

Onze vestigingen

Op 17 mei 2019 verhuizen 320 medewerkers van het Rijksvastgoedbedrijf naar de laatste definitieve vestiging van het Rijksvastgoedbedrijf, de Sint Jacobsstraat 16 in Utrecht. In 2017 werd gekozen om het Rijksvastgoedbedrijf te concentreren op de 5 plaatsen: Utrecht, Den Haag, Tilburg, Arnhem en Assen. Den Helder is een ‘aanlandlocatie’ voor medewerkers van het Rijksvastgoedbedrijf.

Focus breder trekken

Dit artikel hoort bij: Jaarverslag 2019

Wat kunnen wij betekenen voor een gebied?

Stationsgebied Arnhem

Tekst Denyse Pfennings
Foto Stationsgebied in Anrhem. Beeld: Paul Voorham

In lopende projecten uit het Regionaal Ontwikkelingsprogramma (ROP), zoals Almere Oosterwold en het project DOEN in het centrum van Arnhem, wordt al volop samengewerkt met lokale partners om met vastgoed van het Rijk ook maatschappelijke opgaven te verwezenlijken. Straks wordt de brede aanpak op álle soorten vastgoed van het RVB in een gebied toegepast. Projectleider en strategisch adviseur Hans ten Velden: ‘De centrale vraag is: wat kunnen wij betekenen voor een gebied waar we vastgoed hebben?’

Wat houdt gebiedsgericht werken in?

‘Het is een manier van werken: we willen de vastgoedopgaven en de beleidsopgaven in gebieden, van stadsdeel tot regio, systematisch met elkaar in verband brengen. Dat doen we ook al bij de projecten uit het Regionaal Ontwikkelprogramma dat in 2018 is gestart. We zijn klantgericht, dus de vraag “wat hebben onze gebruikers nodig?” staat, centraal. Om onze opdrachtgevers  nog beter te kunnen bedienen en de waarde van ons vastgoed te behouden, moeten we nog een stap verder gaan. De focus breder trekken en bekijken wat wij met ál het rijksvastgoed in een gebied kunnen betekenen voor de verduurzaming, voor woningbouw, de natuur en andere maatschappelijke opgaven, die vraag moeten we onszelf voortdurend stellen.’

Wat betekent dit voor onze relaties?

‘We willen een meer uniforme werkwijze in de landelijke aanpak. Er komt bij het RVB een centraal programmateam Gebiedsgericht Werken voor de overall regie en een aantal gebiedsteams. Een heldere interne structuur zorgt er straks voor dat het ook voor onze externe relaties duidelijker wordt met wie ze zaken doen.’

Hoe ziet zo’n gebiedsteam eruit?

‘Het centrale programmateam is nu in opbouw en is in principe tijdelijk. Het programmateam doet - waar nodig - voorstellen voor de organisatie van en opdrachten aan gebiedsteams. Die teams bestaan in principe uit een gebiedscoördinator (die nauw contact heeft met de regio); een portefeuillecoördinator (die overzicht heeft over alle lopende en voorgenomen projecten in de deelportefeuilles van het RVB) en een visievormer (die gebiedsopgaven slim kan verbinden met de RVB-portefeuille). Dat is de essentie van de landelijke strategie voor gebiedsgericht werken.’

Zijn er al meer projecten aangewezen?

‘Er lopen vanuit het verleden al gebiedsprojecten zoals Almere Oosterwold (grondportefeuille) en het voormalige vliegkamp Valkenburg (verkoopportefeuille). Nu we ook in andere deelportefeuilles (kantoren, gevangenissen, rechtbanken, musea, Defensie, paleizen) aan de slag gaan met gebiedsgericht werken, komt er veel meer dynamiek. Kijk bijvoorbeeld naar de aanpak in Den Haag en Apeldoorn (zie kaders hieronder). Dat zijn mooie voorbeelden. Het centrale programmateam heeft de opdracht gebiedsgericht werken helder te organiseren en de kennisontwikkeling te borgen; Het is aan de gebiedsteams om verder invulling te geven aan een integrale, maatschappelijk relevante portefeuillestrategie.’

Natuurgebieden beschermen

Dit artikel hoort bij: Jaarverslag 2019

Op weg naar stikstofvrij bouwen

Bouwers op het malieveld

Tekst Shirley Copijn
Foto Bouwers voeren actie op het Malieveld in oktober 2019. Beeld: ANP

De Raad van State stelde in mei 2019 dat het “Programma aanpak stikstof” geen basis mocht zijn om activiteiten toe te staan - zoals bouw en transport - die leiden tot een stikstoftoename in beschermde natuurgebieden (Natura 2000). De uitspraak van de raad bracht onrust in de bouwsector en leverde ook voor het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) vragen op. Voor welke panden heeft dit gevolgen? Hoe pakken we dit aan? Ron van den Boom van het RVB-stikstofteam licht de aanpak toe...

Stikstofrisico

Van den Boom, afdelingshoofd strategie en uitvoeringsbeleid bij het RVB: ‘De vergunningverlening voor een fors aantal bouwprojecten is hierdoor onzeker.’ In 2019 is voor de hele vastgoedportefeuille van het RVB een inventarisatie gemaakt van het stikstofrisico in kwetsbaar natuurgebied. Het RVB gebruikte als basis het rekenmodel AERIUS om te berekenen tot hoeveel stikstofneerslag een project leidt. De berekening is daarna voor elk project nog nauwkeuriger per bron gemaakt, zoals het effect van een machine, werktuig en transportmiddel, in de bouwfase én in de gebruiksfase.

Eerste inventarisatie

Van den Boom: ‘Na onze eerste inventarisatie bleek dat meerdere projecten nabij beschermd natuurgebied de komende 2 jaar worden geraakt door het stikstofprobleem. Zoals de plannen voor nieuwbouw en renovatie dichtbij natuurgebied Meijendel in Den Haag (zie kader). En bouwprojecten van het ministerie van Defensie in beschermde natuur zoals op de Veluwe en de Brabantse Wal. Ook voor andere bouwprojecten is de vergunningverlening onzeker. En zonder vergunning kan er niet worden gebouwd en verbouwd’, aldus Van den Boom.

Aanpassen plannen

Om te beoordelen hoe projecten toch een vergunning kunnen krijgen, werkt het RVB met de beslisboom “Toestemmingverlening stikstofneerslag bij nieuwe activiteiten” in stappen. Van den Boom: ‘Als uit de AERIUS-berekening van een project een hoge stikstofneerslag blijkt, kun je die extra neerslag verminderen door bijvoorbeeld dieselmachines, zoals een hijskraan of aggregaat op de bouwplaats te vervangen door elektrische apparaten. Een andere mogelijkheid is het bouwproces aanpassen en meer met prefabricage werken, zodat je bouwonderdelen op de bouwplaats in elkaar kunt schroeven.’

Als deze maatregelen onvoldoende blijken te zijn, kun je ‘intern salderen’. Bijvoorbeeld door ruimte te creëren voor stikstofneerslag van machines tijdens de bouwfase. En als dit niet lukt, is ‘extern salderen’ een optie: bijvoorbeeld een boer met agrarische grond, die zijn activiteiten beëindigt, uitkopen waardoor je (tijdelijk) deze ruimte voor stikstofneerslag kan gebruiken. Tijdelijk ruimte benutten kan ook bij het stilleggen van activiteiten op een kazerne in de buurt.

ADC-toets

De laatste optie is de ADC-toets. Hierbij moet je aantonen dat er geen alternatief is voor het project, het van dwingend maatschappelijk belang is en dat je de neerslag kunt compenseren door uitbreiding of beter beheer van het natuurgebied. Van den Boom: ‘Al deze maatregelen verhogen de kans op een vergunningverlening.’

Verderkijken

De kunst is om verder te kijken naar mogelijke oplossingen voor de bouwprojecten die last hebben van de stikstofcrisis en prioriteiten te stellen, rekening houdend met het kostenplaatje voor de klant. Van den Boom overlegt hierover met de klanten, met partijen in de vastgoedsector en met de beleidsmakers van het ministerie van BZK.

Voor risicoprojecten kan de stikstofproblematiek tot hogere kosten en vertraging leiden en in enkele gevallen mogelijk tot afstel van het project. Een eventuele oplossing is dan een andere locatie voor een gebouw te zoeken.

Duurzame investering

Ook een aannemer wil van het RVB graag zekerheid dat zijn investering in nieuwe machines en materialen geen tijdelijke, maar een duurzame investering is. Van den Boom: ‘Dat is begrijpelijk. Ons uitgangspunt is: structureel steeds meer stikstofvrij bouwen. Daarbij gaan we uit van een omschakeling naar bouwen in een tempo dat de markt aankan. We willen zorgen dat stikstofneerslag straks geen belemmering meer hoeft te zijn voor de Nederlandse bouwopgave.’

Gebiedsgerichte aanpak

Van den Boom weet: ‘Er komt een gebiedsgerichte aanpak waarbij belanghebbende partijen rond een natuurgebied gaan kijken welke maatregelen nodig zijn om de stikstofneerslag terug te brengen en hoe de vrijkomende ruimte voor stikstofneerslag vervolgens is te verdelen. De provincie heeft in een gebied de regie bij de afweging van de beslissingen.’ Volgens hem zal het RVB in alle gebieden waar zijn bouwprojecten zijn straks ook aan de gesprekstafel zitten.

  • Lees ook het interview in ons relatiemagazine Kei - over duurzaamheid en de stikstofcrisis - met Frank Foreman, directeur portefeuillestrategie en portefeuillemanagement: ‘Never waste a good crisis’.
Tijdlijn

Dit artikel hoort bij: Jaarverslag 2019

In het nieuws

Illustratie RVB 5 jaar

Foto 2019: 5 jaar Rijksvastgoedbedrijf