Tekst Isabel van Lent
Foto 'De kathedraal' op het Hembrugterrein. Beeld uit 2016 van Hans Roggen

Op het dieptepunt van de crisis was er nog geen sprake van de verkoop van het historische Hembrugterrein. Daarom sloegen het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie en de gemeente Zaanstad de handen ineen om het gebied stap voor stap te ontwikkelen. Afgelopen jaar was het dan toch zover: Hembrug is van de hand gedaan.

‘Dit is het einde van een tijdperk’, lacht Jonel Nugteren, projectleider bij het Rijksvastgoedbedrijf. ‘Op het moment dat we samen met de gemeente en de provincie met dit terrein aan de slag gingen, had de economische crisis een dieptepunt bereikt. Er kon toen nog geen sprake zijn van verkoop.’ De organische gebiedsontwikkeling is passend bij het historische Hembrugterrein, een gebied dat aan het einde van de 19de eeuw in gebruik werd genomen om wapens en munitie te produceren. Een eeuw lang werden er regelmatig naar behoefte fabriekspanden gesloopt en bijgebouwd. Het projectbureau Hembrug ontfermde zich vanaf 2012 over de renovaties, de inrichting van de openbare ruimte, bodem- en asbestsaneringen, kabels en leidingen, terreinbeheer, planvorming, verhuur en verkoop.

Het terrein van ruim 40 hectare maakt onderdeel uit van werelderfgoed de Stelling van Amsterdam en is van grote cultuurhistorische waarde. Van de 120 gebouwen hebben er 50 een monumentale status. Een groot deel van het gebied bestaat uit ‘plofbos’, dat ooit de schokken van een eventuele explosie van de munitie moest opvangen.

Jonel Nugteren begeleidde de verkoop van het Hembrugterrein na de herontwikkeling. De organische gebiedsontwikkeling past goed bij het historische terrein. Foto: Arenda Oomen

‘Je hebt massa nodig om een echt levendige wijk te maken’

Vlees noch vis

Nugteren: ‘Gaandeweg het proces merkten we dat er steeds meer partijen interesse toonden in het Hembrugterrein. We kregen er vragen over: “Jullie doen toch helemaal niet aan gebiedsontwikkeling, is dat niet meer iets voor de markt?” Naar aanleiding van dat soort signalen besloten we om een marktconsultatie te doen.’ Tijdens deze consultatie eind 2015, kregen marktpartijen de vraag: wat zijn de voor- en nadelen van het Hembrugterrein? En onder welke voorwaarden zou het Rijksvastgoedbedrijf het kunnen verkopen? Daar kwamen twee belangrijke conclusies uit. Allereerst bleek dat partijen Hembrug in zijn geheel wilden kopen, zodat ze zelf regie kunnen uitoefenen op de gebiedsontwikkeling. Verder bleek er behoefte aan een groot aantal woningen. Nugteren: ‘Aanvankelijk gingen we uit van bedrijvigheid en een paar woningen. Maar dat is vlees noch vis. Je hebt massa nodig om ook de nodige voorzieningen te realiseren en een echt levendige wijk te maken.’ Vooruitlopend op de Omgevingswet, maakte de gemeente Zaanstad een omgevingsplan dat veel flexibiliteit biedt. Uitgangspunt is dat de ontwikkelingen passen bij het karakter van het gebied en de ruimtelijke kwaliteit versterken. In totaal is maximaal 120.000 m2 bestemd voor wonen en 60.000 m2 voor bedrijven. Of dat wordt ingevuld met nieuwbouw of oudbouw, maakt niet uit; de projectontwikkelaar is hier vrij in.’

Instawalk

Het verkooptraject liep van maart tot en met november 2017. ‘Een obstakel was dat het terrein nog voor een groot deel was afgesloten. ‘Daarom hebben we in maart twee bezichtigingsdagen georganiseerd. Iedereen was welkom’, vertelt Nugteren. Tijdens een zogenaamde Instawalk konden deelnemers massaal hun foto’s van het Hembrugterrein op Instagram delen. Er kwamen zo’n 80 geïnteresseerden op deze Instawalk af.

Voorbeeld op Instagram van #HEMbruginstawalk Beeld: Instagram, Dailygreenspiration

‘Het ging ons er niet om wát een koper gaat doen, maar hóe hij het gaat doen’

Omdat het om zo’n bijzonder gebied gaat, werd besloten om de koper niet alleen op prijs, maar ook op kwaliteit  te selecteren. Nugteren legt uit hoe dat in zijn werk ging: ‘De potentiële kopers werd eerst gevraagd om hun ervaring met grootschalige projectontwikkeling aan te tonen. Daar kwamen 14 partijen uit. In lijn met het omgevingsplan, wilden we geen uitgewerkt plan beoordelen. Het ging ons er niet om wát een koper gaat doen, maar hóe hij het gaat doen. We wilden bijvoorbeeld weten hoe een partij om wilde gaan met de monumenten, de toegankelijkheid van het gebied en de community van 30 ondernemers die zich nu op het Hembrugterrein heeft gevestigd.’ De ontwikkelstrategieën die ingediend werden, zijn vervolgens voorgeschoteld aan een selectiecommissie onder leiding van rijksbouwmeester Floris Alkemade met onafhankelijke deskundigen op het gebied van monumenten, landschapsarchitectuur en gebiedseconomie.

Vuistdikke handleiding

De strategieën van de geïnteresseerde partijen zijn volgens een puntensysteem beoordeeld,  waarna in het najaar zes partijen een bod mochten uitbrengen. ABC ontwikkelstrategie deed met 41 miljoen euro de beste bieding. ABC mag zich nu dan ook eigenaar noemen van een groot deel van het Hembrugterrein: het te ontwikkelen gedeelte. Twintig panden werden al verkocht aan ondernemers; de gemeente Zaanstad gaat zich ontfermen over het plofbos. De rest van het terrein wordt door ABC ontwikkeld tot een nieuwe stadswijk, met ruimte voor ongeveer 1.000 woningen. Nugteren: ‘Er zijn bij de verkoop afspraken gemaakt over hoe we het terrein opleveren. Hembrug is overgedragen met een vuistdikke handleiding met informatie over de panden, de bodem en de voorzieningen. We houden ons nu nog bezig met de laatste werkzaamheden voor de bodemsanering en de restauratie van twee panden. Begin april 2018 dragen we het terrein formeel over aan ABC.’ En dan is de nieuwe eigenaar aan zet om het Hembrugterrein verder te transformeren tot een levendig woon- en werkgebied.

Hembrug
HEMbrug, Zaandam Foto: Laurens Kuijper

Hembrug verkocht

Het Rijksvastgoedbedrijf verkocht het Hembrugterrein in Zaandam op 8 januari 2018 voor 41 miljoen euro aan ABC Planontwikkeling BV. De projectontwikkelaar bracht het hoogste bod uit. Op het terrein komen ongeveer 1.000 woningen, zowel huur als koop. Daarnaast komen er bedrijven, winkels en kantoren, die goed zijn voor zo’n 650 arbeidsplaatsen. Het is de bedoeling dat het bestaande bos naar de gemeente Zaanstad gaat en op termijn toegankelijk is voor het publiek.

Het Hembrugterrein is een uniek terrein met een lange geschiedenis. Het werd in 1897 in gebruik genomen voor de fabricage van wapens en munitie, voor verdediging en bevoorrading. Het maakt deel uit van de Stelling van Amsterdam (nu UNESCO-werelderfgoed). Op het bosrijke terrein bevinden zich 50 rijks- en gemeentemonumenten en zijn vele andere sporen van de industriële geschiedenis te vinden.

Projectleider verkoop Jonel Nugteren: ‘Hembrug is overgedragen met een vuistdikke handleiding over de panden, de bodem en de voorzieningen’ Foto: Arenda Oomen