In het voetspoor

Dit artikel hoort bij: Kei 11: Vastgoed én omgeving

Werken aan een stad in beweging

Tekst Marijke Verhoef
Foto Riëtte Bosch. Beeld: Erik Jansen

Een rijksgebouw is veel meer dan stenen. Het is een kans om iets bij te dragen aan de omgeving. Om de stad beter te maken. Daarom zet het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) haar vastgoed en kennis in als katalysator voor maatschappelijke meerwaarde. Stedenbouwkundige en strategisch adviseur gebieden Riëtte Bosch laat in Utrecht zien wat dat betekent.

‘Hoe complexer, hoe leuker’, zegt Bosch over haar werk als stedenbouwkundige bij het RVB. ‘Soms is een project een opeenstapeling van weerstand. Als het dan toch lukt om mensen te verbinden rond ideeën en er ontstaat een gezamenlijk perspectief, dan is dat mooi.’

‘De werkwijze is eigenlijk vanzelfsprekend, maar we waren het een beetje verleerd’

‘Utrecht is een goede illustratie van gebiedsgericht werken. De werkwijze is eigenlijk vanzelfsprekend, maar we waren het als Rijkvastgoedbedrijf een beetje verleerd. In de afgelopen jaren werd de huisvestingsvraag voor beheer of ontwikkeling per portefeuille opgepakt. De opgave mag weer als onderdeel van een groter gebied worden beschouwd’, zegt Bosch. 

‘Door intensief samen te werken met de gemeente en samen een visie te vormen - soms nog voor de feitelijke vraag zich aandient -, kunnen we in onze projecten voorsorteren op de toekomst. Zo kunnen we als Rijksvastgoedbedrijf veel waarde toevoegen aan het publieke domein.’ 

Om ervoor te zorgen dat het gebiedsgericht werken doordringt tot in de haarvaten van het RVB, werkt Bosch samen met collega’s aan een praktijkboek. Hierin worden onder andere de lopende gebiedsprojecten en werkwijzen beschreven en ook de relatie met onderzoek gelegd.

  • Loop mee in het voetspoor van Riëtte Bosch tijdens haar werkbezoek aan Utrecht.
  • Klik op de bullets onder de fotoreeks en mis geen moment.

15:00 uur: Hotspot Utrecht

Riëtte Bosch arriveert per trein in Utrecht. De Domstad is een hotspot voor het Rijksvastgoedbedrijf: na Den Haag telt Utrecht de meeste vierkante meters rijkshuisvesting. Niet verwonderlijk dus dat Utrecht een plek in het Regionaal Ontwikkelprogramma heeft gekregen, nadat in 2017 de eerste “kansenkaart” voor het gebied Moreelse ten oosten van het station was ontwikkeld. Bosch zet als eerste koers richting de Herman Gorter Panden.

Wonen, werken en groen

In het gebied Moreelse Tuinen staan meerdere rijksgebouwen, zoals de rechtbank en de Herman Gorter Panden. In dit stadsdeel staat ook het markante kantoor van ProRail: de Inktpot (in de achtergrond van de foto). Daarnaast is er een basisschool en zijn er prachtige groene hofjes om te wonen. Enkele jaren geleden voelde het gebied nog aan als een perifeer bedrijventerrein met veel parkeerplaatsen en afgeleefde buitenruimtes. Inmiddels is de transformatie in volle gang.

Meer groen

De gemeente Utrecht en het RVB ontwikkelden samen met het atelier Rijksbouwmeester de Visie Moreelse Tuinen (2017) en een uitvoeringsagenda. Het RVB heeft bij de renovatie van de Herman Gorter Panden enkele belangrijke aspecten opgenomen die bijdragen aan de realisatie van die visie. Zo wordt een deel van de parkeerplaats omgetoverd tot een groene oase van 1000 m2 die al vanaf de singel zichtbaar zal zijn.

Bosch: ‘Moreelse is één van de weinige plekken waar we met een systeem van tuinen, hoven en pocketparks substantieel groen toe kunnen voegen aan de stad. Die kans moeten we benutten om de verblijfskwaliteit te verhogen, klimaatadaptatie mogelijk te maken en biodiversiteit te versterken.’ 

Clash

Bij de gebiedsgerichte aanpak hoort intensief overleg met de gemeente. ‘Bij het eerste overleg over de renovatie van de Herman Gorter Panden hadden we meteen een clash’, herinnert Bosch zich. ‘Utrecht wilde het pand een andere uitstraling geven, veel opener voor de omgeving. We huisvesten echter ook kwetsbare diensten, zoals de Raad voor de Kinderbescherming. We hebben gezamenlijk over dit vraagstuk nagedacht en een onderzoeksagenda opgesteld. Zo ontstond er bestuurlijk draagvlak voor de samenwerking, waarbij we inzetten op een mooie, goed zichtbare entree en een lobby die mensen een welkom gevoel geeft.’

Geen tralies meer

Ook met de renovatie van de rechtbank wil het RVB bijdragen aan de doelen van Utrecht. Zo komt er een entree aan de singel, waarin het water sinds kort weer stroomt. Bosch: ‘Het wordt dus een stuk uitnodigender dan het hoge hekwerk dat er nu staat. Utrecht heeft een fantastische stap gemaakt met het terugbrengen van het water in de singel. In het ideaalbeeld maakt de autoweg later ook plaats voor voetgangers en fietsers, zodat de singel een prettig verblijfsgebied wordt.’

15:30 uur: De canyon

Bosch loopt via de Moreelse brug over het spoor naar rijkskantoor De Knoop. ‘De spoorzone is als een 200 meter brede canyon door de stad. Het is een grote barrière, zeker nu het centrum in feite wordt verdubbeld met de ontwikkeling van het Beurskwartier en de Merwede Kanaalzone.’

Kansen boven en rond de sporen

Samen met gemeente Utrecht, ProRail en de Nederlandse Spoorwegen onderzoekt het Rijksvastgoedbedrijf de kansen van de spoorzone. Bosch: ‘De spoorzone kan het nieuwe midden van Utrecht worden, een plek van verbinding in plaats van scheiding. Het is heel interessant om te kijken naar de verre horizon van 2040, om mogelijkheden te verkennen ongeacht of er morgen gebouwd wordt of niet. Die onderzoekende werkwijze en samenwerking met andere publieke partijen is voor het RVB nieuw.’

Belangen

‘Utrecht kan in de spoorzone kwaliteit toevoegen. Dat is heel relevant, maar het is geen gemakkelijke zoektocht’, vertelt Bosch. ‘Iedere partij heeft zijn eigen belangen. Voor ProRail betekenen gebouwen boven en bij het spoor dat het onderhoud complexer wordt, bijvoorbeeld. We hebben daarom ook aan de onafhankelijk adviseurs gevraagd mee te denken. Onze projectdirecteur Utrecht, Anneloes van Boxtel, zit in de stuurgroep.'

16:00 uur: Overleg

Samen met RVB-projectmanager Peter Eitjes bekijkt Bosch het in 2018 geopende rijkskantoor De Knoop en spreekt ze de plannen voor De Knoop II en III door. Vanwege de centrale ligging is Utrecht een belangrijke residentie voor de rijksdiensten. Met de bouw van in totaal vier torens naast het spoor voegt het RVB de komende jaren bijna 100.000 m2 rijkskantoorruimte toe.

The Green House

Ze lopen via The Green House naar de entree van De Knoop. The Green House is een mooi resultaat van de gebiedsgerichte aanpak avant la lettre. Eitjes: ‘Vroeger hadden we de grond leeg gelaten in afwachting van de bouw van de nieuwe torens De Knoop II en III. Nu niet meer. We wilden geen kale plek in de stad. Met dit duurzame horecapaviljoen creëren we meerwaarde.’

Het paviljoen wordt naar verwachting in 2026 afgebroken en elders herbouwd. ‘Misschien kan dat wel in Moreelse Tuinen’, oppert Eitjes. ‘Dat zou een mooie vorm van gebiedssynergie zijn’, reageert Bosch. 

Functiemix: werken, vergaderen, wonen

Bijzonder aan de nieuwe gebouwen, De Knoop II en III, is de beoogde functiemix. Naast rijkskantoorfuncties komen er namelijk ook een vergadercentrum, een stadslobby en ongeveer honderd woningen. Deze combinatie is nieuw voor het RVB en stelt de organisatie voor uitdagingen. Is het bijvoorbeeld wenselijk dat bewoners en ambtenaren van dezelfde entreelobby gebruik maken? En in welk marktsegment moeten de woningen komen? Hoe gaat het RVB om met exploitatie en beheer?

Ook in Rotterdam en Den Haag vragen binnenstedelijke ontwikkelingen om een functiemix in rijksgebouwen. Om ervoor te zorgen dat niet ieder projectteam zelf het wiel uit hoeft te vinden, werkt het RVB nu aan “gidsprincipes” voor deze functiemix.

17:15 uur On-Nederlands hoogteverschil

Als laatste bespreken Bosch en Eitjes de buitenruimte van De Knoop: het Knoopplein. Bosch: ‘Het is mooi hoe het Knoopplein het niet geringe hoogteverschil tussen het maaiveld aan de Croeselaan en de ruimte boven de sporen stapsgewijs overbrugt. Uit de verkenning rond de sporen weten we dat dat het erg on-Nederlands is om hoogtes op een goede manier te integreren in het stedenbouwkundig weefsel. Maar het kan een geweldige kwaliteit zijn, dat zie je internationaal ook.’

Fietsenstalling met 3000 plaatsen

Wanneer de twee nieuwe torens aan de spoorzijde gereed zijn, wordt ook de buitenruimte aangepast. ‘We willen het Knoopplein groener maken’, zegt Eitjes. Daarnaast komt er straks een fietsenstalling met 3000 plaatsen. Mogelijk doordat het Rijk parkeerplaatsen inlevert en het gebruik van het ov stimuleert. Bosch: ‘Daar is de gemeente blij mee, want niemand had gedacht dat de grootste fietsenstalling van Europa bij Utrecht CS nu al te klein zou zijn.’

Samenwerking verstevigen

Het RVB en de gemeente Utrecht zijn van plan om structureler samen te werken op locaties waar rijksvastgoed zich concentreert en de stad in beweging is. Nu concentreren de projecten zich nog in het centrum, maar in de nabije toekomst komen daar mogelijk ook de Oostflank en de A12-zone bij.