Tekst Marjolein Overmeer
Foto Gilbert ten Brink. Beeld: Kick Smeets

In het centrum van Amsterdam ligt Oostenburg, eeuwenlang een gesloten bolwerk van zware industrie. Nu verrijst hier duurzame hoogbouw: om in te werken, maar vooral om in te wonen. Van sociale huurwoningen tot dure koopappartementen en alles ertussenin. Het Rijksvastgoedbedrijf speelde een belangrijke rol bij de snelle herontwikkeling van deze ooit zo ruige locatie.

Van 425 tot 30.000 woningen erbij

Het Rijk wil de komende tien jaar 1 miljoen woningen bouwen. Het Rijksvastgoedbedrijf helpt mee om het huizentekort aan te pakken, bijvoorbeeld door voormalige rijkskantoren om te bouwen tot appartementen of door rijksgrond te verkopen of geschikt te maken voor woningbouw. Het Amsterdamse Oostenburg is met ongeveer 425 nieuwbouwappartementen een kleinschalig project; op (voormalige) rijksgronden zullen er meer verrijzen: 5.600 op het voormalige marinevliegkamp Valkenburg, 15.000 in de landelijke pioniersgemeente Oosterwold. Klapper 25.000 tot 30.000 binnen het nieuwe stadsdeel Almere Pampus. 

Wanneer Gilbert ten Brink, projectmanager bij het Rijksvastgoedbedrijf, tussen de nieuwe appartementenblokken op Oostenburg loopt, is hij onder de indruk. ‘Wat is het snel gegaan en wat een kwaliteit. De woningen zien er niet alleen mooi uit, ze worden ook klimaatneutraal. Zwaar geïsoleerd, deels gebouwd van gerecycled materiaal, met eigen zonnepanelen, warmtepompen en groene daktuinen.’ 
Het noordelijke stuk van het eiland Oostenburg wordt sinds enkele jaren herontwikkeld. Naast de monumentale Van Gendthallen en het INIT-gebouw met daarin Gemeentewerken en de Volkskrant, bouwt Stadswerf Oostenburg Ontwikkeling B.V. nieuwe appartementencomplexen. Ten Brink: ‘Mooi om te zien en helemaal in lijn met de stedenbouwkundige plannen die het Rijksvastgoedbedrijf samen met de gemeente ontwikkelde.’ 
 

In de maak: zwaar geïsoleerd, deels gebouwd van gerecycled materiaal, met eigen zonnepanelen, warmtepompen en groene daktuinen.

Risico’s wegnemen

Als directe rechtsopvolger van de eerste eigenaar, de Verenigde Oost-Indische Compagnie, werd de staat in 1799 eigenaar van de grond op Oostenburg. Ten Brink was in 2018 nauw betrokken bij de verkoop van de laatste hectaren van die rijksgrond. ‘Het Rijksvastgoedbedrijf bood de grond op Oostenburg bouwrijp aan. Toen we in 2015 aan het project begonnen, was het namelijk crisis. Om potentiele kopers te verleiden hebben we zoveel mogelijk risico’s weggenomen. Onderzoeken naar bijvoorbeeld bodemverontreiniging en archeologische resten hebben we al vóór de verkoop laten uitvoeren. Zo zaten er geen verrassingen meer in de grond, die de koper vertraging zou kunnen opleveren.’

Bestemming: wonen

Een ander voorbeeld van het minimaliseren van de risico’s: bestemmingszekerheid bieden. Ten Brink: ‘We hebben overlegd met de gemeente Amsterdam of de bestemming van het voormalige industrieterrein veranderd kon worden naar wonen. Ze gingen akkoord onder voorwaarden; de afspraken daarover zijn opgenomen in de zogeheten anterieure overeenkomst. Ook de toekomstige koper moest zich hier aan houden. Welke voorwaarden dat bijvoorbeeld zijn? Je kunt denken aan het aantal woningen, maar ook aan de ontwikkeling van de openbare ruimte en de toekomstige infrastructuur.’ 

Het perceel Oostenburg, ooit de plek waar VOC-schepen werden gebouwd, net voor de verkoop. Ten Brink: ‘Onderzoeken naar bodemverontreiniging en archeologische resten hebben we al vóór de verkoop laten uitvoeren.’ Beeld: Skyfoto

In de overeenkomst staan ook afspraken over de verdeling in sociale huurwoningen en huurwoningen uit het middensegment (tot €1.000) op Oostenburg. Met deze eisen aan de ontwikkelaars zorgt de gemeente ervoor dat de nieuwe buurt voor iedereen betaalbaar is. Het Rijksvastgoedbedrijf drong erop aan om huurwoningen uit het middensegment in de overeenkomst op te nemen. Ten Brink: ‘Die voorwaarde wilden we er per se in hebben, vanwege het grote tekort aan betaalbare huurwoningen in Nederland. Het feit dat we hier afspraken over hebben gemaakt is vrij zeldzaam en daarmee echt vooruitstrevend. Onze oorspronkelijke wens was 16% huurwoningen voor het middensegment; uiteindelijk heeft de lokale politiek in overleg met het Rijksvastgoedbedrijf deze percentages aangepast naar 6% middensegment en 20% sociale huurwoningen.’ 

‘Mooi zo’n dynamische mix van wonen en werken’

Functiemix

Oostenburg kreeg een nieuw organisch bestemmingsplan met een functiemix: op de kavel van 2 hectare worden nu zo’n 275 huur- en 150 koopappartementen gebouwd met op de begane grond commerciële ruimten. ‘Normaal zijn bestemmingsplannen heel rigide, maar hier kunnen de ontwikkelaars makkelijk schuiven met woon- en werkfuncties. Mooi hoor, zo’n dynamische mix van wonen en werken in een nieuwe buurt’, zegt Ten Brink enthousiast.

Compleet

De aanvullende voorwaarden waren geen probleem voor de potentiële kopers van de grond, omdat ze verder een compleet pakketje met minimale risico’s aangeboden kregen. Een succesvolle werkwijze, zowel voor het Rijksvastgoedbedrijf als voor de kopers, vindt Ten Brink. ‘Kopers hoeven alleen maar de ontwerptekeningen te maken en de financiën te regelen. En daarvoor is niet eens het hele aankoopbedrag nodig, want de eerste panden zijn al verkocht vanaf de tekentafel. Na de verkoop kon de eerste paal gelijk de grond in. Twee jaar later zijn de eerste appartementen al opgeleverd, dat is heel snel.’

‘Als je regie neemt en risico’s wegneemt, kun je snel een hele woonwijk realiseren.’

Regie nemen

Voor het Rijksvastgoedbedrijf was het belangrijk om op deze manier mee te werken aan de maatschappelijk doelen uit het regeerakkoord, zoals klimaatneutrale en betaalbare woningen. En  niet te vergeten: de goede opbrengst. ‘Het industrieterrein was 7 miljoen waard, maar als bouwrijpe grond werd dat wel tientallen miljoenen meer. Normaal gaat deze meerwaarde naar de projectontwikkelaar. Nu gingen die miljoenen, hoppa, terug die schatkist in’, aldus Ten Brink. ‘Als je de regie neemt en de risico's wegneemt voor partijen kun je dus binnen zeven jaar een hele woonwijk realiseren. Normaal duurt dat meer dan 10 jaar.’ Het vroeger gesloten industriële bolwerk wordt nu langzaamaan ontsloten voor de rest van de stad en al haar bewoners.