Tekst Anka van Voorthuijsen
Foto Projectmanager Michiel von Bönninghausen voor de PI Wolvenplein. Beeld: Hans Roggen

In 2014 verlieten de laatste gevangenen de penitentiaire inrichting Wolvenplein in Utrecht. Het monumentale gevangeniscomplex uit 1852 werd 6 jaar geleden, conform het masterplan van de Dienst Justitiële Inrichtingen, afgestoten: het was te klein en inefficiënt. Projectmanager Michiel von Bönninghausen coördineert de verkoop van de voormalige gevangenis.

Wolvenplein
Wolvenplein status: Rijksmonument en beschermd stadsgezicht; Omvang: 11.565 vierkante meter; Perceelgrootte: 1,3 ha; Bouwjaar: 1852; Architect: I. Warnsinck en A.J. van Gendt; Uitbreiding in 1903 (kerk): Willem C. Metzelaar Restauratie 2001: Marc van Roosmalen (RVB); Start openbare verkoop: 17 maart 2020; Vermoedelijke overdracht: tweede kwartaal 2021

‘Het Wolvenplein heeft de afgelopen jaren gelukkig niet leeg gestaan’, zegt projectmanager Michiel van Bönninghausen, die de verkoop van de voormalige penitentiaire inrichting ‘Het Sticht’, zoals het officieel heet, voor het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) coördineert. ‘We hebben als eigenaar direct voor tijdelijk gebruik gekozen. Niet door drie studenten in het kader van leegstandsbeheer in het enorme complex te laten wonen, maar door full swing gebruik te stimuleren.’

Leegstandsbeheer

Het RVB schakelde leegstandsbeheerder Bewaakt & Bewoond in, dat voor deze plek het concept ‘De Vrije Wolf’ bedacht, een veelzijdig verzamelgebouw. De deuren van het complex, die meer dan 170 jaar meestentijds stevig op slot zaten, zwaaiden in 2015 wijd open.

‘Dit is werken op het snijvlak van de ambtenarij en de markt: ik vind dat mooi.’

Water en Brood

De afgelopen jaren was er continu van alles te doen aan het Wolvenplein. Er zit een cateringbedrijf (‘De Lik’), er is een populaire escaperoom (Gajes in de Bajes) en tientallen startende ondernemers en zzp'ers huren de voormalige cellen als werkruimte. Regelmatig werden er congressen, festivals en culturele evenementen in de voormalige gevangenis georganiseerd en een groep buurtbewoners verzorgt rondleidingen. De vroegere luchtplaatsen zijn in gebruik als terras, er is een publiek toegankelijk zomercafé (Copacabajes) en inpandig een kantine: Water en Brood. De vroegere gevangenis is soms decor voor film- en tv-opnames, zoals ‘Misdaadcollege’ met Rick Nieman.

Michiel van Bönninghausen
‘Als projectleider heb je voelsprieten nodig, zodat je in kunt schatten of iets een briljant idee is of nooit iets op gaat leveren.'

Welke expertise vraagt de verkoop van zulk erfgoed?

‘Ons vastgoed is vaak bijzonder. Soms bizar, soms incourant, soms monumentaal. Vaak zit de lokale politiek er bovenop. Als projectleider moet je een goed netwerk hebben dat je in kunt zetten, kunnen organiseren en de voortgang bewaken. Je hebt voelsprieten nodig, zodat je in kunt schatten of iets een briljant idee is of nooit iets op gaat leveren. Dit is werken op het snijvlak van de ambtenarij en de markt: ik vind dat mooi.’

Iedereen heeft ideeën

Wat komt hier straks? Daar heeft de buurt allerlei ideeën over, en de gemeente Utrecht en marktpartijen natuurlijk ook. Het zal geen probleem zijn om dit complex te verkopen, verwacht Von Bönninghausen. ‘De ligging is mooi: middenin de Randstad, aan de rand van de Utrechtse binnenstad, aan het water. Zowel locatie als het complex hebben veel potentie.’

‘Online is goed meetbaar hoeveel belangstelling er is’

Naast het traditionele ‘te koop-bord in de tuin’ en de advertenties in dagbladen, staat het complex inmiddels op biedboek.nl en startte het RVB een flinke online-marketingcampagne, via LinkedIn, mailalerts en bijvoorbeeld Google-advertenties. Online is goed meetbaar hoeveel belangstelling er is en de animo blijkt groot. Voor de kijkdagen in juni hebben zich al diverse partijen aangemeld.

Het feit dat het een rijksmonument en een voormalige gevangenis is, brengt natuurlijk uitdagingen met zich mee: ‘Maar dit is toch makkelijker te ontwikkelen dan bijvoorbeeld een koepelgevangenis.’

‘De herontwikkeling van zulk bijzonder erfgoed vraagt veel voorbereiding’

Gezamenlijke visie

De herontwikkeling van zulk bijzonder erfgoed vraagt veel voorbereiding. Er kwam een samenwerkingsovereenkomst waarin gemeente en RVB vastlegden wat ieders verantwoordelijkheden voorafgaand aan herontwikkeling waren en wat gezamenlijk zal worden onderzocht (RVB: verkoop. Gemeente: planologische randvoorwaarden. Gezamenlijk: opstellen van visiedocument).

Gemeente wil sturen

‘Het complex is geen eigendom van de gemeente Utrecht, maar de gemeente wil natuurlijk wél sturen op wat hier komt.’ Er kwam een klankbordgroep met ondernemers en bewoners uit de buurt en een expertteam met specialisten op het gebied van onder meer monumenten, architectuur en planologie, vanuit zowel de stad Utrecht als het rijk. ‘Je moet het complex op alle fronten analyseren: wat zijn de wensen en beperkingen, wat heeft bijzondere waarde en wat zijn kernkwaliteiten? Die staan nu in het visiedocument. Dat geeft kopers duidelijkheid over de kaders waarbinnen kan worden herontwikkeld. In het visiedocument gaat het vooral om mogelijkheden en kansen, niet om belemmeringen. Maar je wilt natuurlijk dat de historie wel zichtbaar blijft, dat bepaalde elementen straks terugkomen. Dat betekent niet dat je niets mag veranderen, wel dat je met respect met die historie omgaat.’

Wolvenplein
‘Je moet het complex op alle fronten analyseren: wat zijn de wensen en beperkingen, wat heeft bijzondere waarde, wat zijn kernkwaliteiten?’

Meerdere bestemmingen

Het visiedocument (te downloaden via de projectpagina van de gemeente) bepaalt dat er minstens twee bestemmingen op het terrein moeten komen, wonen is er één van. Ook is vastgelegd dat het complex deels openbaar toegankelijk moet blijven. Herontwikkeling moet het verleden eer aan doen, iets bijzonders toevoegen aan de stad, de geschiedenis zichtbaar maken, niet meer auto’s aantrekken en de kenmerkende structuur van het gebouw moet zichtbaar blijven.

Bijzondere cellenstructuur

Von Bönninghausen: ‘De nog bestaande cellenstructuur in dit complex is heel bijzonder. Dit was in 1852, na Amsterdam, de tweede gevangenis in Nederland die volgens het destijds nieuwe en baanbrekende principe van ‘cellulaire opsluiting’ werd gebouwd. Door eenzame opsluiting en absolute isolatie zouden misdadigers tot inkeer en genezing komen. Dat werkte dus niet. Mensen kwamen er slechter uit dan ze er in gingen.’ Geleidelijk werd overgegaan op het huidige gevangenissysteem waarbij resocialisatie een belangrijk doel is.

Rust en reuring

Het complex heeft altijd een zekere dualiteit gekend, constateerden de experts die dat onder andere omschreven als ‘rust en reuring’: ‘Dat duale karakter moet ook bij de herontwikkeling zichtbaar blijven.’

De gevangenis kent onvermoede ruimtes: een kapel die later op het omsloten binnenterrein werd gebouwd. Een flinke gymzaal, met basketbalpalen en gekleurde lijnen nog op de vloer. Voormalige isoleercellen met een eigen luchtkooi. Fraaie symmetrische cellengangen met galerijen. Grote binnenterreinen. Maar er zijn ook delen waarvan duidelijk is dat ze weinig monumentale waarde hebben, zoals een in 2001 toegevoegde expeditieruimte. Destijds noodzakelijk, nu als opslag in gebruik. Von Bönninghausen: ‘Dit gaat de nieuwe eigenaar ongetwijfeld ‘wegpoetsen’, zoals dat in de expertgroep heette. Slopen dus.’

Wolvenplein
‘De uitdaging is natuurlijk de omgang met de monumentale waarde en de eis dat er meerdere soorten gebruik moeten komen.’

Beoordelingskader

Corona zorgde voor enige vertraging, maar geïnteresseerde kopers moeten nu eind oktober 2020 een plan hebben ingeleverd. Een beoordelingscommissie (samengesteld uit vertegenwoordigers van zowel gemeente als rijk) toetst de ingeleverde plannen aan de formele eisen en daarna op diverse kwalitatieve hoofduitgangspunten in het visiedocument. Die methodiek werd opgesteld in samenwerking met het Atelier Rijksbouwmeester. Daarbij scoort een herontwikkelingsvoorstel op de eisen dat het: 1) een beleefbaar en leesbaar monument wordt 2) een eigen identiteit binnen de stad krijgt 3) een kalm stedelijk programma oplevert en 4) een robuuste ontwikkelingsstrategie kent. Von Bönninghausen: ‘We willen niet teveel sturen. Maar de uitdaging is natuurlijk de omgang met de monumentale waarde en de eis dat er meerdere soorten gebruik moeten komen. Stel dat je iets met horeca wilt: je kunt een horecakeuken waarschijnlijk niet onder een appartementencomplex plaatsen, om maar iets te noemen.’

Uit eerdere procedures weet hij dat het ongetwijfeld een mooi proces wordt: ‘Er komen verrassende plannen, dat weet ik nu al. Dat kunnen wij echt niet bedenken, de markt kan dat véél beter. Er worden vaak consortia gevormd met partijen uit onverwachte hoeken, dat is echt interessant.’

‘Er komen verrassende plannen, dat weet ik nu al. Dat kunnen wij echt niet bedenken, de markt kan dat véél beter’

Sturen op kwaliteit

De vijf hoogst scorende plannen (die minstens een 6,5 gemiddeld moeten halen) gaan door naar de volgende ronde, waarbij een uitgewerkt plan moet worden ingediend. Een 6,5 gemiddeld is hoog, maar de ambities zijn dat ook en daarom sturen we op kwaliteit.’ Het complex wordt na de selectieronden uiteindelijk gegund aan de partij met het hoogste bod.

De verkoop van zo’n project begeleiden is een mooie opdracht, vindt hij. En als inwoner van Utrecht is hij extra benieuwd naar de toekomst van deze plek. ‘Er is in het verleden weleens gepraat over een voetgangersbrug die een nieuwe verbinding legt met de binnenstad. Dat wordt nu ook mogelijk. Het bijna twee eeuwen lang geïsoleerde complex wordt straks een vitaal onderdeel van de stad.’

Bij welke verkopen was je de laatste jaren nog meer betrokken?

  • Grote voorraad voormalige defensiewoningen in het Caraïbisch gebied.
  • Voormalige officierscasino in Soesterberg. Dat wordt een zorgcomplex.
  • Nu betrokken bij de verkoop van het voormalige gevangenisdorp Veenhuizen en bij het Marineterrein in Amsterdam.