Tekst Bas van Horn
Foto 123RF

Martijn Voorham is programmamanager Duurzaamheid bij het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Hij legt uit hoe het RVB het traject uitstippelt naar een CO2-neutrale vastgoedportefeuille in 2050. Het instrument is de ‘routekaart’. Die voor kantoren is klaar en wordt tijdens de Provada op 4, 5 en 6 juni 2019 gepresenteerd. De routekaarten voor onder meer kazernes en gevangenissen zijn in voorbereiding.

Geitenwollen sokken

De opgave is groot, raakt heel veel mensen en eenvoudige oplossingen zijn er niet: daarom zijn de routekaarten bedacht. Ze kennen twee uitgangspunten: begin met vermindering van energie- en grondstoffengebruik en verduurzamen op ‘natuurlijke momenten’. Om geen kansen te missen, is goed naar het normale werkproces van het RVB gekeken. Wat doen we al bij nieuwbouw en renovatie, wat kan er net anders voor onze duurzaamheidsdoelen? Voorham benadrukt dat het niet de bedoeling is dat ‘alle RVB’ers op geitenwollen sokken gaan lopen’. Een duurzame aanpak zal vanzelfsprekend onderdeel worden van ons vakmanschap. Over een paar jaar moet duurzaam het ‘nieuwe normaal’ zijn en stopt dit specifieke programma.

Kei 7: Extra duurzaam; Martijn Voorham
Programmamanager Martijn Voorham: ‘Toen we begonnen, was het doel om alle gebouwen energieneutraal te maken. Daar zijn we van teruggekomen.’ Foto: Arenda Oomen

Een generatie de tijd

‘Doorgaans kennen gebouwen een cyclus van groot onderhoud van ongeveer vijfentwintig tot dertig jaar. We hebben dus nog een hele generatie de tijd om voor 2050 onze doelen te realiseren. Daadkrachtig aan de slag, maar geen paniek! Er is tijd om het efficiënt en verstandig aan te pakken’, stelt Voorham. Voor de kantoren is een inventarisatie van de voorraad gemaakt en gekeken welke maatregelen wanneer genomen kunnen worden. Daarmee komen ook de kosten voor de komende dertig jaar in beeld, kan de planning in de steigers worden gezet en krijgt de werkvloer grip op de opgave.

‘Geen paniek! Er is tijd om het efficiënt en verstandig aan te pakken’

Aanpak in drie stappen

‘Toen we begonnen was het doel om alle gebouwen energie-neutraal te maken. Daar zijn we van teruggekomen.’ Dat klinkt opmerkelijk, maar Voorham legt het uit. ‘De laatste stappen naar een volledig energieneutraal gebouw zijn op dit moment relatief duur en ingewikkeld. Voor dat geld en die inzet kun je op gebiedsniveau veel effectiever zijn. Nu kiezen we voor drie stappen: beginnen met isolatie, want alle energie die je bespaart, hoef je niet op te wekken. Stap twee: kijk samen met andere vastgoedbezitters of beheerders in een gebied naar bijvoorbeeld warmte- koude opslag (WKO), geothermie of een warmtenet. Stap drie: als er dan toch energie van elders moet komen, dan duurzame energie.’

Kei 7: Extra, duurzaam. Noordoostpolder
Energiewinning op rijksgronden levert al 9 petajoules Foto: Bas Kijzers

Inmiddels wordt 9 petajoules aan duurzame energie opgewekt op gronden en vastgoed van het Rijksvastgoedbedrijf. Dat is drie keer het jaarlijks energiegebruik van alle rijksgebouwen samen, 700.000 huishoudens of de stroom voor 1,5 miljoen mensen.

Eerst de kantoren

De routekaarten zijn niet alleen bedacht om praktisch grip te krijgen op de verduurzamingsopgave. Er zit ook een wettelijk kantje aan. Afdelingshoofd Ron van den Boom van de directie Portefeuillestrategie en Portefeuillemanagement gaat bij het RVB over de wettelijke kaders en licht toe: ‘Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) scherpt de bouwregels aan: kantoorgebouwen moeten al in 2023 op energielabel C zitten, zo niet dan gaan ze dicht. Dat legt er een enorme druk op om juist die eisen zo snel mogelijk te realiseren en dan komen er voor de iets langere termijn niet altijd de beste of meest kosteneffectieve oplossingen uit.’

Kei 7: Extra, duurzaam Ron van den Boom
Ron van den Boom: ‘De bouwregels leggen er een enorme druk op om energie-eisen zo snel mogelijk te realiseren en dan komen er voor de iets langere termijn niet altijd de beste of meest kosteneffectieve oplossingen uit.’ Foto: Bas Kijzers

Er wordt daarom door het ministerie van BZK gekeken hoe de label C-wetgeving kan worden verbonden aan de inzet van routekaarten. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door een tijdelijke ontheffing van label C bij het verdergaand verduurzamen van vastgoedportefeuilles op basis van routekaarten. Met de huidige duurzaamheidsambities is label C een gepasseerd station.

‘Het lastigste aan duurzaam renoveren van een gevangenis is: je maakt ze niet zomaar even leeg.’

De ambities gaan verder

De routekaart voor de portefeuille van kantoren is de eerste en relatief de makkelijkste. Alle rijkskantoren vallen namelijk onder BZK en worden door het Rijksvastgoedbedrijf beheerd. Defensie is eigenaar van haar eigen gebouwen; hier is het RVB opdrachtnemer. Justitie en Veiligheid ( J&V) zit er tussenin: het RVB is weliswaar eigenaar, maar J&V draagt het financieel risico van het eigendom.

Verduurzaming van bijvoorbeeld kazernes en gevangenissen vraagt alleen al vanwege die afwijkende verhoudingen andere routekaarten dan de kantoren. Toch is de verduurzaming ook hier ‘een puzzel die we voor negentig procent samen oplossen’, aldus Voorham. Bij Defensie stelt de nationale veiligheid speciale eisen en bij Veiligheid en Justitie gaat het om heel verschillende panden en functies.

‘Een gevangenis lijkt qua energieverbruik op een hotel, maar dan wel een waar je niet kunt uitchecken’, vergelijkt Voorham treffend. ‘Er moet vierentwintig uur per etmaal personeel werken, er moet altijd verwarming en verlichting zijn, het vraagt grote keukens. Het lastigste aan duurzaam renoveren van een gevangenis is: je maakt ze niet zomaar even leeg. Er zijn weinig uitwijkmogelijkheden en personeel kan niet makkelijk worden overgeplaatst. Gebouw en functie zijn zozeer verbonden dat de gebruiker een grote mate van zeggenschap moet hebben.’

‘Alle beheerders van maatschappelijk vastgoed in ons land moeten kunnen profiteren van onze aanpak, rekenmodellen en sturingsindicatoren. We trekken graag samen op’

Net als bij de kantoren is ook hier begonnen met een inventarisatie van de gebouwen en mogelijkheden. Zo kom je op een concrete manier met elkaar in gesprek over praktische verduurzaming. De routekaart werkt daarmee op dezelfde manier als die voor de kantoren, maar dan met een eigen uitwerking. Zo moet het RVB ook bij Defensie haar voordeel kunnen doen met de routekaarten.

‘De ambitie van staatssecretaris Raymond Knops en directeur-generaal Annet Bertram gaat nog verder’, weet Van den Boom. ‘Alle beheerders van maatschappelijk vastgoed in ons land moeten kunnen profiteren van onze aanpak, rekenmodellen en sturingsindicatoren. We trekken graag samen op! De klimaatdoelen van Parijs en dit kabinet zijn immers niet alleen ónze opgave.’

Naar duurzame gevangenissen

Arie van Vliet is directeur huisvesting en facilitair voor de Dienst Justitiële Inrichtingen (DJI). Hoe ziet hij de samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf voor duurzamere gevangenissen?

‘Wij zijn om te beginnen beide gebonden aan de hogere opdracht van duurzaamheid uit het regeerakkoord en straks het klimaatakkoord. Daar staan we ook helemaal achter. Met eenvoudige ingrepen als het aanbrengen van LED-verlichting en het plaatsen van zonnepanelen zijn we al begonnen. Toen Martijn Voorham aanklopte voor de routekaart, hebben we een meerjarentraject 2030 uitgezet. Dat is concreet gemaakt met een inventarisatie van de voorraad. Om hoeveel en welke gebouwen gaat het? Hoe oud of jong zijn ze, welke gebouwen zijn monumentaal? Wat zou daar mee kunnen en op welke termijn? Daar zijn we in drie workshops mee aan de slag gegaan en die sessies heb ik als zeer zinvol en leerzaam ervaren. Het is wel zo dat het RVB ten volle gaat voor duurzaam vastgoed, waarbij men het liefst ziet dat wij een locatie helemaal of deels vrijmaken voor een grondige renovatie. Dat levert discussie op, want wij hebben niet zoveel uitwijkmogelijkheden. Het vastgoed is bij ons volledig verweven met het primair proces. We kunnen ook het personeel niet zomaar verplaatsen. En dan heb ik het nog niet over de kosten. Wij zien graag een gefaseerde aanpak, een convenant met programmatische afspraken voor vijf jaar. Daarover gaat DJI binnenkort in gesprek met directeur-generaal Annet Bertram.’