Tekst Anka van Voorthuijsen
Foto Annuska Bloemert. Beeld: Arenda Oomen

Annuska Bloemert is bij het Rijksvastgoedbedrijf het aanspreekpunt als het gaat om de Marktvisie. ‘Aan beide kanten zitten zorgen en belangen. Waar kunnen we elkaar vinden, daar gaat het om.’

Annuska Bloemert liep onlangs een dag door een Haags RVB-pand met de directeur van een consortiumpartner. ‘Verhelderend’, omschrijft ze die kijk in andermans keuken. ‘Wij zijn eigenaar van het pand, maar ik merkte hoe verantwoordelijk het consortium zich voelt.’ Op verzoek van de gebruiker kwam er groen in het kantoor en werd de afvalscheiding aangepast: zaken die niet in het contract waren afgesproken, maar wel lukten. Bloemert: ‘Door zo’n dag begrijp je beter waar een andere partij tegenaan loopt.’

‘Beter begrijpen waar de andere partij tegenaan loopt’

hoofdartikel Kei 6: de Markt

Uitwisselen

Ze was overigens niet de enige die op pad ging: ruim 20 RVB-ers kijken dit najaar een dag rond bij een marktpartij, en andersom ontving het RVB collega’s van buiten. ‘De ervaringen met de uitwisseling zijn van beide kanten erg positief. Voor de markt wordt de complexiteit van alle belangen waar wij mee te maken hebben, ook duidelijker.’ Het uitwisselingsprogramma krijgt een vervolg.

Bouwfraude

Dit is waar het om draait bij de Marktvisie, stelt Bloemert, hoofd inkoop- en contractmanagement bij het Rijksvastgoedbedrijf: ‘We moeten elkaars belangen willen snappen.’ De Marktvisie van het RVB werd in 2017 gelanceerd, om de samenwerking tussen het rijk als opdrachtgever en de marktpartijen als opdrachtnemer, te verbeteren. Dat was nodig: ‘Na de bouwfraude waren wij misschien wat al te streng en formeel geworden in onze afspraken en contacten met de markt. Aan de andere kant: door de laagconjunctuur wilden marktpartijen zo graag opdrachten binnen halen dat ze meer beloofden dan ze waar konden maken, of meer risico namen dan verstandig was. Dat deed de samenwerking geen goed. Die combinatie leidde tot vechtcontracten. De balans was verstoord.’

hoofdartikel Kei 6: de Markt
‘De balans was verstoord’

Vertrouwen

Ook al is de markt nu sterk aangetrokken, het uitgangspunt van de Marktvisie (‘samenwerken op basis van vertrouwen’) is nog net zo actueel, stelt Bloemert. ‘Aan beide kanten zitten zorgen en belangen. Waar kunnen we elkaar vinden, daar gaat het om.’ Bloemert: ‘Wij hebben belang bij een duurzaam concurrerende markt waarin partijen elkaar scherp houden. Het is minder wenselijk dat we maar met één partij overblijven die een inschrijving doet.’ Marktpartijen kijken in deze markt ‘natuurlijk’ kritischer op welke aanbestedingen ze in willen schrijven: ‘dat is niet erg. We willen wel graag een aantrekkelijke partij zijn om zaken mee te doen. Zonder daarin door te schieten. We willen eerlijk werk voor een eerlijke prijs.’

hoofdartikel Kei 6: de Markt
‘Wij hebben belang bij een concurrerende markt waarin partijen elkaar scherp houden’

‘We zijn ook een lastige partner’

Paleizen, kazernes, kantoren…

Bloemert: ‘Onze portefeuille zit vol unieke en beeldbepalende objecten: paleizen, kazernes, ministeries, musea, het Binnenhof. Bovendien hebben we mooie ambities en zijn we innovatief op het gebied van verduurzaming en bijvoorbeeld werkplekconcepten. Dat is interessant voor de markt, die ook wil innoveren.’ Maar, realiseert Bloemert zich: ‘We zijn ook een lastige partner. We werken met belastinggeld, daar gaan we zorgvuldig mee om. Onze panden worden niet door onszelf, maar door onze klanten gebruikt. Zaken liggen politiek gevoelig, daardoor zijn onze opdrachten soms minder voorspelbaar. Zoals nu bijvoorbeeld bij de besluitvorming rond de marinierskazerne in Vlissingen, waarover debat is in de Tweede Kamer terwijl de aanbesteding al loopt.’

Vormfouten

Annuska Bloemert: ‘We kijken kritisch naar ons zelf: deugen onze procedures wel? Is de administratieve last te groot voor kleine bedrijven? Je wilt niet dat partijen door vormfouten afvallen bij een inschrijving. Hoe zit het met onze algemene voorwaarden als het om aansprakelijkheid en betalingscondities gaat ? Daar zijn we mee bezig.’ Aan de andere kant verwacht het RVB ook wel wat van marktpartijen. ‘Er moet tijdig worden gecommuniceerd. Als een contract eenmaal is afgesloten, moet je daarmee werken, dan zijn aanpassingen niet meer mogelijk. Ik snap dat het lastig is om open te zijn over bijvoorbeeld risicoverdeling als je een opdracht binnen wilt halen, maar het is toch nodig om die zaken aan te kaarten in een vroeg stadium.’

hoofdartikel Kei 6: de Markt
‘Zaken als risicoverdeling in vroeg stadium aankaarten’

RVB-talks

Vertrouwen ontstaat door elkaar te leren kennen, zegt Bloemert.  Dus is er het uitwisselingsprogramma; zijn er de RVB-talks (sessies waarbij marktpartijen en RVB samen kijken hoe bijvoorbeeld outputspecificaties verbeterd kunnen worden);  is een aanbesteding geëvalueerd ‘ook met de verliezers’. ‘Zo nemen we aanbevelingen vanuit de markt mee.’ Bloemert: ‘Er zal altijd een verschil van perceptie blijven tussen de markt en het RVB. Maar ik merk dat de bereidheid er is om naar elkaar te luisteren en in elkaar te investeren.’

hoofdartikel Kei 6: de Markt
‘Er zal altijd een verschil van perceptie blijven tussen markt en RVB’

‘De voorspelbaarheid van een contract is belangrijk’

Diverse concrete maatregelen moeten de samenwerking soepeler maken. Onlangs werd de Inkoopplanning gelanceerd. ‘Een overzicht van alle opdrachten die we de komende maanden en jaren in de markt denken te zetten en die nog niet op TenderNed staan.’ Zo kunnen partijen zich beter en eerder voorbereiden ‘zodat zij ook met de innovatieve oplossingen komen die we graag willen.’ Maar: ‘Het is voor ons lastig om de omvang van het werk precies aan te geven, omdat onze klanten dat soms nog niet hebben besloten. Dat kan het verschil zijn tussen een paar kozijnen schilderen of onderhoud aan een heel complex.’ Volgend voorjaar ligt er een verbeterde versie, kondigt Bloemert aan. ‘Die weer beter aansluit bij de belangen van de markt.’

’Ik zou graag de gevoeligheid van onze portefeuille voor conjunctuur verminderen’

Contractenbuffet

Het Rijksvastgoedbedrijf hanteert sinds kort een beperkt keuzemenu voor contracten: het contractenbuffet. Op het menu staan alle digitale modeldocumenten en standaarden die nodig zijn voor een contract met de markt. Ook zijn er twee nieuwe modelcontracten ontwikkeld om het ‘contractenlandschap’ van het RVB compleet te maken. Uitgangspunt: het contract moet de samenwerking met de markt versterken én werkbaar zijn.

Stip op de horizon

Ook het ‘contractenbuffet’ is een nieuw fenomeen, dat met input van marktpartijen tot stand kwam. ‘De voorspelbaarheid van een contract is belangrijk. Dat een opdrachtnemer niet steeds met andere voorwaarden te maken krijgt als het om risicoverdeling en betaling gaat bijvoorbeeld.’

Wat is haar stip op de horizon? ‘Dat we als RVB en marktpartijen gelijkwaardiger en gelijkmatiger kunnen samenwerken. Dat we minder gevoelig worden voor de extreme uitslagen van de markt, ik zou graag de conjunctuurgevoeligheid van onze portefeuille verminderen. Nu heeft de markt in de laagconjunctuur misschien langdurige contracten afgesloten waar ze, nu de markt is aangetrokken, graag vanaf willen. Wij betalen in een periode van hoogconjunctuur misschien te veel. Ik zou graag met de markt nadenken over hoe we dat voor beide partijen kunnen verbeteren.’