Uitgelicht: Oranje Bastion

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Verkocht mét huurder

Tekst Isabel van Lent
Foto Het gekleurde glas van het Oranje Bastion aan de Zuidwal 58 in Den Bosch. Foto: Riesjard Schropp

Het kantoorgebouw ‘Oranje Bastion’ in ’s-Hertogenbosch is verkocht aan een koper die belangstelling toonde zonder dat het pand te koop stond.

‘Toen meldde zich een tweede belangstellende, toevallig ook een buurman’

Het Rijksvastgoedbedrijf ontwikkelt een nieuwe verkoopmethode, het zogenaamde ‘marktinitiatief’. Dit houdt in dat een partij een bod kan uitbrengen op een door het Rijksvastgoedbedrijf geselecteerd object. Wanneer het bod reëel is en niemand hoger biedt, is de koop rond en het initiatief uit de markt beloond. De verkoop van het Oranje Bastion is eigenlijk een marktinitiatief avant la lettre. Projectleider Henk Knippels legt uit: ‘Welbeschouwd valt deze verkoop niet onder marktinitiatief. Toen het marktinitiatief als verkoopmethode nog in ontwikkeling was, was de verkoopprocedure voor dit pand al gestart.’

Overzichtsfoto oranje bastion
Henk Knippels
Henk Knippels

Parkeerplaatsen gezocht

Het Oranje Bastion ligt in het zuidelijke deel van ’s-Hertogenbosch, ingeklemd tussen de binnenstad en natuurgebied De Bossche Broek. Aan het begin van de jaren negentig werd het gebouwd als strafrechtgebouw en vormde het een uitbreiding op het naastgelegen Spinhuiswalcomplex: het Paleis van Justitie en Huis van Bewaring. Toen een groot deel van de gerechtelijke diensten verhuisden naar een nieuw Paleis van Justitie achter het station, kwamen de panden voor een groot deel leeg te staan. Een regionale afdeling van Rijkswaterstaat betrok het Oranje Bastion, het monumentale Spinhuiswalcomplex werd uiteindelijk in 2014 verkocht.

Het Spinhuiswalcomplex in Den Bosch
Het monumentale Spinhuiswalcomplex werd in 2014 verkocht voor € 2.155.000

Buurman

In 2015 meldde zich een projectontwikkelaar bij het Rijksvastgoedbedrijf met de wens om het kantoorpand te kopen. Het bleek om de buurman te gaan. Knippels: ‘Het was de eigenaar van het naastgelegen Spinhuiswalcomplex. Hij wilde dat complex graag een nieuwe functie geven als hotel, maar zonder de monumentale waarde aan te tasten. Dat maakte het lastig om aan de parkeernorm voor een hotelfunctie te voldoen. Daarom wilde hij dit kantoor kopen: vanwege de parkeerplaatsen.’ Het pand stond niet te koop, dus het Rijksvastgoedbedrijf kon niet op het aanbod ingaan. Maar in de plaatselijke media begon het rond te zingen dat er iets gaande was. ‘Toen meldde zich ineens een tweede belangstellende, een plaatselijke belegger en toevallig ook een buurman’, lacht Knippels.

Natuurgebied de Bossche Broek
Natuurgebied De Bossche Broek tegenover het Oranje Bastion

‘We besloten het pand te verkopen mét Rijkswaterstaat er nog in’

In dezelfde periode stelde de rijksoverheid masterplannen op voor het kantorenbeleid per provincie. Panden werden getaxeerd, benodigde vierkante meters uitgerekend. Uit dit onderzoek bleek dat het Oranje Bastion over een paar jaar overtollig zou worden. Dit was aanleiding om de twee buurmannen uit te nodigen voor een informele indicatieve bieding. ‘Beiden deden een serieus bod. Serieus genoeg om tot afstoot over te gaan’, vertelt Knippels. ‘We besloten het pand te verkopen mét Rijkswaterstaat er nog in, met een terug-huurcontract van 2,5 jaar.’ Omdat het Rijksvastgoedbedrijf transparant en eerlijk moet opereren, werd het gebouw eind 2015 voor iedereen te koop gezet.

3D-gescand

De verkoopprocedure zorgde voor een aantal uitdagingen. Knippels: ‘Omdat het pand nog volop in gebruik was, konden we niet allerlei kijkdagen organiseren. Daarom hebben we het pand 3D laten inscannen.’ Potentiële kopers konden zo over de precieze afmetingen beschikken en vanuit hun luie stoel virtueel door het gebouw lopen. Uiteindelijk brachten 18 partijen een bod uit. Het hoogste onvoorwaardelijke bod kwam van de eigenaar van het Spinhuiswalcomplex, die de hele verkoop in gang had gezet. Waarschijnlijk zal het gebouw na het vertrek van Rijkswaterstaat in 2018 opnieuw als kantoorpand worden verhuurd. Maar vooral de parkeerplaatsen zijn cruciaal: daarmee is waarschijnlijk het laatste obstakel weggenomen om het monumentale Spinhuiswalcomplex tot hotel te transformeren.