Magazine van het Rijksvastgoedbedrijf | Kei 2: Verkoop 2016

Magazine van het Rijksvastgoedbedrijf | Kei 2: Verkoop 2016

Deze printvriendelijke versie bevat niet de volledige inhoud van het online magazine, maar alleen de teksten en een beperkte selectie foto´s. Het hele online magazine met alle foto´s, video´s en multimedia kan worden bekeken op:
https://magazines.rijksvastgoedbedrijf.nl/kei/2016/02/index

Nog een tip voor het geval u het magazine wil printen: Heeft u een Windows-computer en bekijkt u het magazine met het programma Chrome? Dan adviseren we u voor het afdrukken alleen gebruik te maken van het zogenoemde dialoogvenster (Ctrl+P).

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Durfinvesteerders gezocht

Bonny Donders in gesprek

Tekst Anka van Voorthuijsen
Foto Hoofd verkoop Bonny Donders in gesprek. Foto: Arenda Oomen

Wanneer ze op biedboek.nl kijkt, wordt Bonny Donders zelf vaak ook weer verrast door het diverse en bijzondere aanbod van het Rijksvastgoedbedrijf. ‘Een voormalige dienstwoning op een prachtige locatie, monumentale kantoorpanden in de binnenstad, we hebben zelfs een bunker in de verkoop gehad. Natuurlijk staan er ook veel rechttoe rechtaan kantoorpanden in de verkoop, stukjes grond langs de snelweg, maar ook iconen als de koepelgevangenissen en zelfs een paleis.’

De verkoopportefeuille bestaat nu uit zo’n 1000 dossiers; 100 mensen zijn bij de verkoop betrokken. Donders, hoofd verkoop bij het Rijksvastgoedbedrijf: ‘Door het programma compacte rijksdienst en door flexwerken hebben we als overheid minder kantoren nodig in minder steden. Ook komen er gevangenissen en kazernes vrij. De vraag naar gebouwen bij de overheid neemt af en dus neemt onze verkoopportefeuille toe.’ Daarnaast wordt er momenteel ‘proefgedraaid’ met verkopen voor organisaties als Staatsbosbeheer en de Nationale Politie.

Markt trekt aan

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft als opdracht overtollig vastgoed van de Rijksoverheid te vervreemden. ‘Om een goede verkoop te realiseren zijn marktpartijen nodig die durven te investeren in dit vaak bijzondere vastgoed. We zien de laatste tijd dat de markt aantrekt. Dat merken we ook aan de toegenomen verkopen in het hele land, ook in het noorden en oosten.’ Desondanks hebben spelers op de vastgoedmarkt altijd te maken met ‘uitdagingen’, zeker als het gaat om het verkrijgen van financiering, aldus Donders.

Risico's

‘Belangrijk punt om de financiering rond te krijgen zijn de risico’s, in allerlei vormen. Onze voorbereidingen voor een verkoop zijn er daarom voor een groot deel op gericht om die risico’s voor de markt transparant te maken en waar mogelijk te beperken.’ Dat gebeurt onder meer door inventarisatie en publicatie van zoveel mogelijk gegevens. Biedboek.nl is als verkoopinstrument een goed voorbeeld van die transparantie, constateert ze. ‘Alle informatie over onze objecten staat erop. Voor iedereen te raadplegen.’

Donders: ‘De ruimtelijke ordening vormt vaak een risico voor de markt. We verkopen als overheid vaak objecten met een incourante bestemming, zoals gevangenissen en kazernes. Om dat risico ‘weg te nemen’ maken we als Rijksvastgoedbedrijf afspraken op het gebied van planologie met bijvoorbeeld de gemeente of de provincie over een mogelijke transformatie of bestemmingswijziging.’

Denkkracht

Ze ziet het als een taak om denkkracht te verzamelen. ‘Wij doen er ook alles aan om bij herbestemming iets goeds terug te krijgen in een pand. We proberen de creativiteit van de markt te stimuleren. Betrokken partijen of studenten van opleidingen uit te nodigen om mee te denken over de mogelijkheden, verbindingen te faciliteren.’

En in het uiterste geval? ‘Als verkoop te lang gaat duren, zetten we in op tijdelijk verhuur en beheer. Dat genereert inkomsten en er blijft reuring in zo’n gebied. Leegstand is funest voor een gebouw en de omgeving.’

Verantwoorden

Transparantie en marktconformiteit zijn bij de verkoop van groot belang, zegt Donders. ‘Of we nu met marktpartijen of een gemeente te maken hebben, we realiseren ons dat we alles politiek moeten kunnen verantwoorden. Vaak heeft iedereen ook een mening over ons vastgoed en wat ermee zou moeten gebeuren. Maar of een voormalig kazerneterrein een park wordt of dat er in zo’n gebied woningbouw kan komen: dat maakt veel uit in de opbrengst. Daar moet je goed mee om kunnen gaan en dat als een uitdaging zien.’

Wat komt eraan, op verkoopgebied? ‘We zitten nu middenin de verkoop van de Prinses Juliana kazerne in Den Haag. Op die unieke locatie kunnen straks bestaande gebouwen tot woningen worden getransformeerd. Ook bij de Bijlmerbajes, op het Oostenburgereiland en op het HEMbrugterrein is het de bedoeling dat de gemeenten Amsterdam en Zaandam woningbouw mogelijk maken.’ Donders: ‘In al die gevallen is er dus duidelijk sprake van win-win.’

Uitgelicht: Bijlmerbajes

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Een dikke sleutelbos

Bijlmerbajes

Tekst Isabel van Lent
Foto De penitentiaire inrichting Overamstel in Amsterdam, beter bekend als de Bijlmerbajes. Foto: Corné Bastiaansen

Waar de Weespertrekvaart op de Amstel aantakt, ligt een flink gebied dat lange tijd hermetisch van de stad was afgesloten. Na de verkoop van de Bijlmerbajes komt hier een nieuw stuk Amsterdam met ruimte voor minimaal 1000 woningen.

Afgelopen voorjaar verlieten de laatste gedetineerden de roemruchte gevangenis met de 6 witte torens. Momenteel is het complex in gebruik als asielzoekerscentrum, maar begin 2018 mag een nieuwe eigenaar de dikke sleutelbos in ontvangst nemen. Op 4 oktober 2016 ging het complex in de verkoop. ‘Veel mensen denken dat we de Bijlmerbajes verkopen omdat de grond zo gewild is, maar dat klopt niet’, vertelt projectleider Gerard Menkhorst. De Penitentiaire Inrichting Overamstel uit de jaren zeventig kwam tot stand met als ideaal een zo humaan mogelijke gevangenis te bouwen. Gedetineerden werden in kleine woongroepen van 24 man voorbereid op hun terugkeer in de samenleving. Onder meer vanwege die opzet werd de exploitatie te duur. ‘In nieuwe gevangenissen, zoals het moderne Justitieel Complex in Zaanstad, zijn veel minder bewakers nodig om hetzelfde aantal gevangenen te bewaken’, aldus Menkhorst.

In beton gegoten

De eerste gesprekken met de gemeente Amsterdam vonden plaats in 2014. Menkhorst: ‘Op dat moment zat de woningmarkt nog muurvast. De gemeente zag er geen heil in om het terrein van de bajes te ontwikkelen en pleitte voor het behoud van de gebouwen.’ Een grote uitdaging: de muren tussen de cellen zijn dragend, dus de indeling is letterlijk in beton gegoten. Menkhorst: ‘Het Atelier Rijksbouwmeester deed onderzoek naar de mogelijkheden en concludeerde dat de torens goed voor woonfuncties kunnen worden ingezet. Maar we constateerden ook dat sloop nieuwe kansen voor een mooi stuk stad zou bieden.’ Toen de studie in 2015 af was, bleek er het een en ander veranderd te zijn: de woningmarkt begon aan te trekken en de gemeente Amsterdam had een nieuw college met de ambitie om 5.000 woningen per jaar te bouwen. Het gebied van de Bijlmerbajes kwam daardoor opnieuw in zicht als kansrijke woningbouwlocatie.

Fifty-fifty

Voor veel Amsterdammers heeft de Bijlmerbajes een sentimentele waarde. Dat bleek ook tijdens een goedbezochte publieksavond over de toekomst van het complex. Ook de gemeente worstelde met de vraag of de gebouwen overeind moesten blijven en gaf opdracht voor een cultuurhistorisch onderzoek. De uitkomst: de Bijlmerbajes is weliswaar van cultuurhistorische waarde, maar het complex hoeft niet behouden te blijven. In nieuwe plannen voor woningbouw zou bijvoorbeeld een stedenbouwkundige verwijzing kunnen komen naar de slotgracht rond de bajes of ‘de Kalverstraat’ die de torens met elkaar verbindt. De Nota van Uitgangspunten van de gemeente stelt hier geen dwingende voorwaarden aan. Menkhorst: ‘De markt krijgt alle ruimte om met een goed plan te komen. In ruil voor dit ruime ontwikkelkader is met de gemeente afgesproken dat de toekomstige koper niet alleen wordt geselecteerd op hoogste bod, maar ook op kwaliteit. ‘De verdeling is fifty-fifty. We hopen dat er naast een mooie opbrengst een geweldig stuk stad ontstaat.’ Iedereen kan zijn interesse kenbaar maken. Bieden kan vanaf 60 miljoen euro, want dat moet het complex op z’n minst opbrengen. De partij met de beste combinatie van plankwaliteit én hoogste bod, mag zich na zorgvuldige selectie de nieuwe eigenaar van de Bijlmerbajes noemen en de sleutelbos in zijn zak steken.

  • Bekijk de verkoop Bijlmerbajes op biedboek.nl
  • Meer foto's bekijken? Klik hieronder op de > pijlen in de foto of op de bullets onder de foto's
Koepelgevangenis Arnhem

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Rijksmonument kan enorme trekker worden

Kees Meereboer in koepel Anrhem

Tekst Anka van Voorthuijsen
Foto Projectleider Kees Meereboer in de koepelgevangenis in Arnhem. Foto: Rob Acket

De koepelgevangenis in Arnhem stond al te koop op biedboek.nl, toen het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) aanklopte dat de organisatie het gebouw graag, zodra het leeg kwam, wilde gebruiken voor de huisvesting van asielzoekers. ‘De Berg’ zoals het officieel heet, werd direct ontruimd en uit de verkoop genomen. ‘Het was voor ons een mooie en onverwacht snelle oplossing voor het tijdelijk leegstandsbeheer’, zegt projectleider Kees Meereboer. ‘We hadden huurinkomsten en konden ook door met de voorbereidingen voor de verkoop.’

Meereboer noemt het een van de mooiste objecten die hij ooit in de verkoop heeft gehad voor het Rijksvastgoedbedrijf. ‘Deze koepel is fantastisch gerenoveerd, de originele kleuren zijn mooi teruggehaald, het gebouw is gaaf en ziet er tiptop uit. Gevangenissen zijn soms wat deprimerende gebouwen, deze helemaal niet.’ Maar, zegt Meereboer er direct bij: ‘Een nieuwe bestemming vinden is toch lastig.’

Akoestiek

Dat heeft vooral te maken met de unieke architectuur waar Johan Frederik Metzelaar voor koos. Het complex is in 1882 gebouwd volgens het panopticon (‘alziend’) principe. Vanuit het midden van het cirkelvormige complex kun je alles zien, én alles horen. ‘Ideaal voor het bewaken van gevangenen, maar geluidstechnisch natuurlijk een drama.’ De akoestiek zorgt ervoor dat gefluister bij de muur aan één kant van de koepel, bij de muur aan de overzijde, diametraal 35 meter verderop, perfect verstaanbaar is. ‘Lastig. Maar natuurlijk is daar wel een oplossing voor te bedenken.’ Dat het een Rijksmonument is, brengt natuurlijk ook beperkingen met zich mee. Niet alles wat kan, mag. De locatie, in een woonwijk aan de rand van Arnhem, is natuurlijk ook niet helemaal 'A1' (Top).

Samen verkennen

Hoe verkoop je zo’n bijzonder object? ‘Door nauw samen te werken met de gemeente Arnhem. Daar begint het mee’, zegt Meereboer. ‘We moeten weten wat de gemeente toe wil staan qua bestemming, welke problemen er zijn. Je moet samen de mogelijkheden verkennen.’ Waarbij de verschillen duidelijk zijn, erkent hij. ‘Wij willen zo veel mogelijk, de gemeente is behoudender.’ De gemeente betrekt de omwonenden van de koepel intensief bij de planvorming. ‘En omwonenden vrezen – natuurlijk – alle veranderingen, en mogelijke overlast.’ De koepel heeft weinig parkeergelegenheid op eigen grond én de gemeente wil niet meer verkeersbewegingen in de omgeving. ‘Dat zijn grote belemmeringen voor een eventuele nieuwe functie.’

Geven en nemen

Het is een kwestie van ‘geven en nemen’, omschrijft Meereboer. De hakken in het zand zetten is voor beide partijen niet slim. ‘Dit is een beeldbepalend pand voor Arnhem, het kan een enorme trekker worden. En het is in ons gezamenlijk belang dat het niet lang leeg komt te staan.’ Zowel bij het Rijksvastgoedbedrijf als bij de gemeente Arnhem is een team van deskundigen (vanuit onder meer verkeer, monumenten, stedenbouw, architectuur, archeologie) samengesteld, dat meepraat over de (on)mogelijkheden van toekomstig gebruik en de (monumentale) waarde van de diverse opstallen op het terrein. Die documentatie, met gegevens over asbest- en bodemonderzoek, over hoe om te gaan met de verschillende gebouwen en waar eventueel parkeergelegenheid te creëren is, komt bij de verkoopdocumentatie.

Plicht

Dat moet vóór eind 2016 een ambitiedocument opleveren dat geïnteresseerde kopers een zo volledig mogelijk beeld geeft van wat er straks mag en kan en dus goed inzicht geeft in de mogelijkheid van een bestemmingswijziging. Meereboer: ‘We onderzoeken wat de gemeente straks toe wil staan en wat de markt hier straks mee wil. Een hotel? Woningbouw? Horeca?’ Je moet als verkopende partij bij zo’n bijzonder object je verantwoordelijkheid nemen, zegt Meereboer. ‘Een nieuwe eigenaar moet een bestemming vinden die de onderhoudskosten kan dragen. Dit is een rijksmonument, je wilt niet dat het in verval raakt. Vroeger was dit een monument uit de eerste categorie, dat mochten we niet eens verkopen. Nu heb je als overheid de plicht om een koper te vinden waarvan je denkt dat hij dit monument in stand kan houden. De stookkosten bedragen tónnen per jaar, de laatste renovatie kostte meer dan 30 miljoen: die kosten moet het complex kunnen dragen.’

Creatiever dan wij

Als duidelijk is wanneer het COA er definitief uitgaat, kan De Berg weer in de verkoop. Hoe dat precies gebeurt, is nog niet duidelijk. ‘We willen natuurlijk zoveel mogelijk reuring.’ Hoeveel vertrouwen heeft hij erin? ‘Dit gaat helemaal goed komen’, weet hij zeker. ‘Dit is zo’n bijzonder gebouw, hier zijn er hooguit 5 van op de hele wereld en 3 daarvan staan in Nederland. Er zijn in de markt áltijd mensen die oplossingen en mogelijkheden bedenken voor zo’n gebouw. Creatiever dan wij dat kunnen. Er was destijds al een bod, maar dat vonden wij niet marktconform. Dus dit komt zéker goed.’

Uitgelicht: defensiewoningen overzee

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Onder de hamer

Woning in de wijk Kwartje, Curaçao

Tekst Isabel van Lent
Foto Woning in de wijk Kwartje, Curaçao

In wijken met klinkende namen, zoals Kwartje en Grote Berg op Curaçao, en Primavera op Aruba worden tientallen defensiewoningen gefaseerd op de markt gebracht en geveild.

Projectleider Michiel von Bönninghausen legt uit hoe de huisvestingbehoefte bij Defensie in het Caribisch Gebied zo heeft kunnen afnemen: ‘Vroeger werd je voor een paar jaar uitgezonden en kreeg je een woning toegewezen. Nu hebben militairen zelf de keuze of ze een defensiewoning huren of via de particuliere markt op zoek gaan naar een huis.’ Hierdoor is een deel van de woningvoorraad structureel leeg komen te staan en heeft het Rijksvastgoedbedrijf besloten om tientallen woningen gefaseerd te veilen. Dat lijkt idyllisch: zon, zee, strand en een paar villa’s verkopen. ‘Het klinkt inderdaad leuk’, lacht Von Bönninghausen. ‘Maar de realiteit blijkt toch wat complexer. Je kent de markt en de cultuur niet, je zit met een afstand van 9000 kilometer en een tijdsverschil van 6 uur.’

Strooifolders versus Facebook

In 2015 vertrok hij samen met een collega naar Curaçao en Aruba om de situatie te verkennen en met juridische, bouwtechnische en marketingexperts te spreken. ‘Uit die gesprekken bleek dat we ons vooral moesten richten op de plaatselijke middenklasse. Omdat we niet zeker wisten hoe goed we deze doelgroep konden bereiken, hebben we zowel ingezet op online als offline marketing.’ Zo werd een verkoopwebsite in het leven geroepen: www.caribbean-houses.com en geadverteerd via Facebook en Google. De ‘papieren’ marketing bestond uit biedboeken bij de notaris, posters, te-koopborden, strooifolders en advertenties in kranten. Als Von Bönninghausen terugblikt op het proces, zijn er weinig dingen die hij anders had willen doen. ‘We hebben vanuit Nederland de verkoopprocedure aangestuurd, maar werden wel ondersteund door plaatselijke partners, zoals collega’s op de kazernes, een marketingdeskundige en een notaris. Iedereen werkte goed samen, soms beter dan in Nederland het geval is.’ Alleen op het gebied van de marketing moest er wat worden bijgesteld. De beoogde doelgroep blijkt namelijk in de praktijk veel beter bereikbaar via het internet dan met advertenties in kranten en met dikke papieren biedboeken.

Draaitrap

De vrijstaande eengezinswoningen zijn gebouwd tussen 1992 en 2000 en ontworpen door een Nederlandse architect. ‘Ze zijn goed gebouwd, betaalbaar en liggen in relatief goede buurten. Ze lijken veel op elkaar, als je door een woonwijk rijdt, pik je ze er zo uit’, vertelt Von Bönninghausen. Ondanks de soortgelijke vormgeving blijken sommige villa’s een stuk beter in de markt te liggen dan andere. Dat heeft met de wijk en de voorzieningen in de buurt te maken, maar er spelen ook culturele aspecten mee. Zo heeft een huis dat tijdens de eerste veiling niet gelijk werd verkocht, een extra verdieping met een draaitrap. Von Bönninghausen: ‘Draaitrappen zijn vrij ongebruikelijk in het Caribisch gebied. Daar vind je toch vooral bungalows.’

Dit voorjaar werd de eerste lichting geveild. Negen Curaçaose woningen gingen stuk voor stuk onder de hamer. ‘Dat was wel even spannend’, vertelt von Bönninghausen. ‘De veiling begon om 9 uur, maar voor die tijd konden mensen zich melden met hun bankgarantie of hypotheektoezegging. Om half negen kwam een auto de lege parkeerplaats van de notaris oprijden. Tien minuten later hadden we nog maar één bezoeker in huis. Ik was bang dat het daarbij zou blijven, maar uiteindelijk kwamen ruim 40 geïnteresseerden op de veiling af.’ Het bleek een succes: 8 huizen werden voor een goede prijs verkocht. In september is alsnog het negende huis geveild, plus een aantal woningen op Aruba.

Marinierskazerne Doorn

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Eérst draagvlak zoeken

Martine de Vaan

Tekst Sacha Klinkhamer
Foto Projectmanager Martine de Vaan voor de Marinierskazerne in Doorn. Foto: Rob Acket

Martine de Vaan is projectmanager voor de herbestemming en verkoop van de Marinierskazerne in Doorn. De mariniers verhuizen in 2021 of 2022 van de bossen in Doorn naar de frisse zeewind in Vlissingen. Nogal een overgang voor de mariniers, maar ook voor de inwoners van Doorn betekent deze verhuizing een ingrijpende verandering. Wat gaat er op die plek komen? En willen ze dat wel? Het Rijksvastgoedbedrijf wil het terrein goed achterlaten en denkt ook dat maatschappelijk draagvlak voor het ontwikkelingskader het kopersrisico verkleint en het aantal gegadigden gunstig zal beïnvloeden.

De marinierskazerne bestaat uit 43 hectare terrein met daarop gebouwen. De kazerne ligt binnen het groene Doorn, een van de dorpen van de gemeente Heuvelrug. Het is een ruim opgezet dorp, met een vriendelijke kern en een representatief gemeentehuis. En vele, vele landgoederen en grote huizen. Want de gemeente Heuvelrug maakt op haar beurt deel uit van de Stichtse Lustwarande, een strook van bijna 100 grote buitenplaatsen, die loopt van Utrecht tot Rhenen. Lustwarande, een sjieke term die de omgeving perfect beschrijft. Doorn ligt daar middenin.

En dan komt opeens de kazerne vrij. De kazerne is nog volop in bedrijf tot 2022, het jaar van de verhuizing naar de nieuwbouw in Vlissingen. Er werken ruim 2000 mensen. Na de verhuizing hebben het terrein en de gebouwen voor de rijksoverheid geen functie meer en daarom zet het Rijksvastgoedbedrijf het complex, dat voor de helft uit bos bestaat, op de verkooplijst. De bestemming is (nu nog) militair terrein, dus het is geen object dat je gemakkelijk in de verkoop doet.

Randvoorwaarden

In zekere zin is de verkoop van de kazerne voor het Rijksvastgoedbedrijf een herbestemmingproject. Martine de Vaan leidt het proces dat tot een ontwikkelingskader moet leiden, en ze legt uit: ‘Dat ontwikkelingskader bestaat uit randvoorwaarden waar de nieuwe eigenaar of eigenaren bij het maken van een plan aan moet voldoen. Dat kader wordt door de gemeenteraad vastgesteld en bevat bijvoorbeeld de mogelijke nieuwe bestemmingen. Ook kunnen waardevolle structuren worden vastgelegd’.

Participatie

Hoe pak je zoiets aan? Allereerst zocht De Vaan natuurlijk contact met de gemeente. ‘Wil de gemeente zelf een deel kopen? Is er behoefte aan woningbouw? Gezien het bovenlokale, regionale belang is ook de provincie aan boord om mee te denken over de gewenste ontwikkeling. Wat die bestemming zal zijn, daar gaat het Rijksvastgoedbedrijf niet over. We gaan wel over de verkoopstrategie. En we richten het proces gezamenlijk in.’

Het Rijksvastgoedbedrijf, gemeente en provincie werken samen in een stuurgroep en een projectgroep. De partijen vinden het niet meer dan logisch dat bij zo’n grote locatie het beste resultaat kan worden bereikt als de samenleving actief wordt gehoord, en omwonenden worden betrokken bij het vastleggen van de kaders.

De kazerne is nu weliswaar niet toegankelijk voor de burgers, maar grenst aan een wijk waar bewoners ook in hun ruime tuinen kunnen genieten van rust en groen. De gemeente wil vermijden dat er bezwaren van de buurt rijzen ná indiening van de plannen van de nieuwe eigenaar. Vandaar dat het projectteam actief op zoek ging naar organisaties of personen die mee wilden werken. Belangrijk is dat er goed zicht is op de “stakeholders”, en hun de kans geeft zich vroeg in het proces te uiten. Bijvoorbeeld over de rode (bouwen) en groene (bos) contour, die nu al in de huidige structuurvisie zijn opgenomen. Moet dat misschien veranderen? En wat betekent dit voor het aanpalende landgoed Beukerode? De aangrenzende ecologische hoofdstructuur is natuurlijk van belang, hoe werkt dat door in de kaders die opgesteld zullen worden? Hoe krijgt de militaire historie een plek op het terrein? En moeten ook de sportvelden blijven en voor topfitte burgers worden ingericht?

Afspiegeling

Een werkteam van 12 personen, representanten van belangen en ook kennisdragers, belichaamt de participatie onder leiding van stedenbouwkundig bureau Terra Incognita uit Utrecht. Directeur Jan Maurits van Lingen had in de selectie het best uitgewerkte voorstel, waarbij een interactieve website een belangrijke rol gaat spelen. De eerste bijeenkomst, die alleen over het participatieproces en de randvoorwaarden ging, is net achter de rug en trok al 90 mensen. De participatie over de inhoud start na de jaarwisseling. Belangstellenden kunnen zich melden op een open dag. Terra Incognita zoekt niet zozeer vertegenwoordigers, als wel een afspiegeling van de bewoners of belanghebbenden. Ondernemers, hondenbezitters, potentiële nieuwe bewoners, natuurkenners. Er zijn bedrijven uit de buurt die expertise willen aanbieden, en omwonenden die alles zoveel mogelijk willen houden zoals het nu is. De organisatie vroeg ook studenten van de Hogeschool van de Kunsten in Utrecht om in te brengen wat voor kansen het gebied heeft voor jonge mensen. De Vaan: 'Door scenario’s concreet te verkennen en te doordenken, en vervolgens weer te abstraheren, komen we tot het ontwikkelkader dat de nieuwe eigenaren meekrijgen. Na de zomer van 2017 wordt de participatie en het werk van Terra Incognita afgerond en wordt het ontwikkelkader in de gemeenteraad gebracht. Daarna beslissen we hoe we verder gaan met de verkoop.'

Uitgelicht: HEMbrug

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

De geur van kruitdampen

Hembrugterrein uitzicht over het water

Tekst Isabel van Lent
Foto Hembrugterrein in Zaandam. Foto: Hembrugmuseum

Hembrug spreekt niet alleen tot de verbeelding omdat het een van de grootste herontwikkelingslocaties van Nederland is. Deze plek intrigeert vanwege de monumentale gebouwen, het mysterieuze plofbos en machtige vergezichten over industrielandschappen aan het water.

Het Hembrugterrein in Zaandam ligt op een landtong, ingeklemd tussen het Noordzeekanaal en de Zaan. Het terrein werd in 1895 in gebruik genomen voor de productie van wapens en munitie en maakte onderdeel uit van de Stelling van Amsterdam. De productie kwam in de jaren negentig stil te liggen waarop de fabriek uiteindelijk in 2003 werd gesloten. Ronddwalend over het labyrinthische terrein dat zich over meer dan veertig hectare uitstrekt, valt vooral de diversiteit van het landschap op. Een groot deel van het gebied wordt gevormd door het ‘plofbos’ dat de schokken van een eventuele explosie moest opvangen; vanwege de vruchtbare kleigrond een voor Nederland zeldzame biotoop. In meer dan een eeuw tijd werden regelmatig naar behoefte fabriekspanden gesloopt en toegevoegd. Daardoor lijkt het alsof de diverse bebouwing achteloos over het terrein is uitgestrooid. Deze organische manier van ontwikkelen biedt nu inspiratie voor de toekomst.

Bouwen aan een gemeenschap

‘In totaal staan er 120 gebouwen, waaronder 50 monumenten’, vertelt Bas Boeker. Hij geeft leiding aan het Projectbureau Hembrug, dat speciaal in het leven is geroepen om het terrein te ontwikkelen en uiteindelijk aan een marktpartij over te dragen. Boeker kent het gebied door en door. Het Tetrixgebouw dat direct aan het Noordzeekanaal ligt, is voor hem favoriet: ‘Een indrukwekkend monument met enorm veel potentie. Als je hier doorheen loopt, ruik je nog de kruitdampen van vroeger.’ Het projectbureau houdt zich bezig met de fysieke ontwikkeling van het gebied door het toegankelijk en veilig te maken, gebouwen op te knappen en stroom, water, riolering en (deels) glasvezel aan te leggen. Daarnaast wordt gebouwd aan een plaatselijke gemeenschap om het Hembrugterrein – dat meer dan een eeuw hermetisch van de buitenwereld was afgesloten – nieuw leven in te blazen. Boeker: ‘We hebben actief gezocht naar innovatieve ondernemers en per gebouw een passende gebruiker gevonden. Niet in één keer, maar stapje voor stapje. Deze zorgvuldigheid is passend voor de monumentale gebouwen en het Hembrugterrein, dat niet ineens maar gedurende een eeuw organisch tot stand is gekomen.’

Metropoolregio Amsterdam

Ondertussen vindt een bont gezelschap van 30 creatieve ondernemers, zoals kunstenaars, ontwerpers en meubelmakers een onderkomen op het Hembrugterrein. ‘We willen deze pioniers niet voor de gedane zaken bedanken, maar ze een kans geven om zich blijvend te vestigen. Daarom krijgen de meeste ondernemers de kans om het pand dat ze nu huren, te kopen. Daar maken ze alle 30 gebruik van. De nieuwe eigenaar van het terrein krijgt dus een levend gebied’, aldus Boeker. Gedurende het traject is nauw met de gemeente samengewerkt, die de toekomst van het terrein vastlegde in een omgevingsvisie. De ambitie is om 1000 woningen te realiseren in een mix van wonen en werken; de totale bebouwing mag maximaal voor tweederde uit woningbouw bestaan. Er is ruimte voor sloop en nieuwbouw. Boeker: ‘De monumenten komen straks waarschijnlijk veel beter uit de verf als ze zijn omringd door lucht, ruimte en goede nieuwbouw.’ De verkoop van het Hembrugterrein start naar verwachting eind 2016. In een aantal rondes wordt de meest geschikte partij geselecteerd om het gebied te transformeren tot een stuk stad dat zowel aansluit bij Zaanstad als bij de metropoolregio Amsterdam.

  • Bekijk de verkoop Hembrug op biedboek.nl
  • Meer foto's bekijken? Klik hieronder op de > pijlen in de foto of op de bullets onder de foto's
Paleis Soestdijk

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Op zoek naar de beste eigenaar

Marius van den Boogaart

Tekst Anka van Voorthuijsen
Foto Marius van den Boogaart, hoofd van de sectie Verkoop Noord West met 4 plannen voor Paleis Soestdijk. Foto: Arenda Oomen

Het is een wit sprookjespaleis, een publiekslieveling en staat middenin ‘t Gooi. Maar dat met de verkoop van Paleis Soestdijk het spreekwoordelijke schip met geld binnen zal varen, daarvan is waarschijnlijk geen sprake, verwacht Marius van den Boogaart, hoofd van een van de secties Verkoop van het Rijksvastgoedbedrijf. ‘We hebben gekozen voor een dure verkoopmethode, we investeren veel om het paleis goed kwijt te raken. Je wilt zo’n prachtig object niet domweg verkopen. We willen zeker weten dat een toekomstige eigenaar met respect met het complex omgaat. We voelen ons als rijksoverheid extra verantwoordelijk. Het sentiment en de monumentale waarde reiken bij Soestdijk verder dan het gebouw alleen.’

Sentiment

Er wordt ‘al minstens vijf jaar’ serieus nagedacht over de toekomstmogelijkheden van Paleis Soestdijk. Van den Boogaart: ‘Het is een complex object om te verkopen. Alleen al vanwege de grote sentimenten bij de bevolking. Een hele generatie is opgevoed met dat paleis als ‘daar woont onze koningin’. Paleis Soestdijk is een beetje van ons allemaal. Zulk cultureel erfgoed, dat verbonden is aan ons koningshuis, moet je heel serieus nemen. We wilden de bevolking daarom ook betrekken bij die toekomstplannen.’

Plus

Los daarvan: Soestdijk is een rijksmonument. Dat betekent dat een toekomstige eigenaar met nogal wat voorwaarden te maken krijgt ‘en dat álles wat je wilt doen, sowieso duurder is.’ Komt nog bij de bijzondere vorm: een hoofdgebouw met twee uitgestrekte en ondiepe vleugels. En het Gooi mag dan een geliefde woonomgeving zijn, het is geen Amsterdam. ‘De ligging is groen en mooi, maar  brengt ook beperkingen met zich mee omdat het grenst aan de Ecologische Hoofd Structuur.’ Voordeel: het gaat om een groot gebied en er zijn wel ‘kostendragers’ die de noodzakelijke en kostbare restauratie en renovatie van het paleis kunnen bekostigen, zegt Van den Boogaart. ‘Er staat een aantal gebouwen op het terrein, zoals een marechausseekazerne, die geen bijzondere waarde hebben. Na sloop leent die locatie zich goed voor woningbouw. Aan de overkant van de weg bevinden zich ook nog een aantal courantere gebouwen die goed te herontwikkelen zijn. Er zit dus wel een plus in.’

Serieus en compleet

Om de verkoop zo zorgvuldig mogelijk in te richten en de kans op een duurzame toekomst voor het paleis zo groot mogelijk te maken, werd gekozen voor een zeer uitgebreide verkoopprocedure, zegt Van den Boogaart. ‘We zijn begonnen met een ‘uitvraag’ aan heel Nederland: denk serieus en creatief na over een mogelijke nieuwe herbestemming van paleis Soestdijk. Van den Boogaart: ‘Er kwamen zo’n 120 voorstellen binnen, waarvan er een stuk of 30 zeer serieus en compleet waren. Die bevatten bijvoorbeeld op monumentaal, stedenbouwkundig, planologisch en financieel gebied een echte visie.’

Uitwerken

De beoordelingscommissie, onder voorzitterschap van voormalig minister Sybilla Dekker, selecteerde uiteindelijk 4 inzendingen. Die 4 partijen kregen eind 2015 elk €100.000 om hun plan uit te werken. Van den Boogaart: ‘Dat lijkt veel geld maar er zit veel werk in de uitgewerkte voorstellen die nu bij de beoordelingscommissie liggen. In elk voorstel wordt een mogelijke toekomst voor Soestdijk geschetst. Het is natuurlijk in ieders belang om te weten wat er haalbaar is.’

Bieden

De 4 inzendingen moesten op een aantal criteria (ondermeer kwaliteit, economische duurzaamheid, restauratie & transformatie, exploitatie gericht op instandhouding, respect voor tuinen en gebouw) minstens 32 punten halen, en er mocht op geen enkel onderdeel minder dan een 6 worden gescoord. Wie aan de hoge kwalitatieve eisen voldoet, kan in de laatste fase van het proces een bieding uitbrengen, eventueel met voorwaarden. Mochten er meerdere biedingen zijn, dan telt voor de gunning alleen nog ‘de hoogste prijs versus de zekerheid van afname. Naar de inhoud van de plannen wordt dan dus niet meer gekeken.’
De verwachting is dat door deze uitgebreide en inhoudelijke verkoopprocedure de ‘beste eigenaar’ wordt gevonden voor Soestdijk. ‘Zo’n complexe verkoop vereist steeds maatwerk.’

Heel en levend

De vastgoedmarkt is sinds de start van het proces behoorlijk aangetrokken. Van den Boogaart: ‘In deze markt durven marktpartijen weer complexere opgaven aan te gaan en wat meer risico te nemen en te kiezen voor bijzondere ontwikkelingen waar het rendement misschien niet op korte termijn te realiseren is. Liefhebbers zien dit als complexer, maar ook interessant vastgoed.’ De verwachting is dat voor de zomer van 2017 duidelijk wordt wie de nieuwe eigenaar is van Soestdijk en wat de nieuwe bestemming wordt. Het tijdelijk beheer, waarbij er al jaren culturele evenementen en rondleidingen plaatsvinden, gaat in de tussentijd gewoon door. ‘Het kost nog veel tijd om hier iets nieuws te ontwikkelen. Door het huidige gebruik blijft het gebouw ‘heel’. Het is ook belangrijk om het paleis in de hoofden van de mensen levend te houden. Dan blijft het op de kaart staan. Dat maakt de kans weer groter dat het straks gaat lukken met een nieuwe ontwikkeling.’

Uitgelicht: Oranje Bastion

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Verkocht mét huurder

Spiegelglas

Tekst Isabel van Lent
Foto Het gekleurde glas van het Oranje Bastion aan de Zuidwal 58 in Den Bosch. Foto: Riesjard Schropp

Het kantoorgebouw ‘Oranje Bastion’ in ’s-Hertogenbosch is verkocht aan een koper die belangstelling toonde zonder dat het pand te koop stond.

Het Rijksvastgoedbedrijf ontwikkelt een nieuwe verkoopmethode, het zogenaamde ‘marktinitiatief’. Dit houdt in dat een partij een bod kan uitbrengen op een door het Rijksvastgoedbedrijf geselecteerd object. Wanneer het bod reëel is en niemand hoger biedt, is de koop rond en het initiatief uit de markt beloond. De verkoop van het Oranje Bastion is eigenlijk een marktinitiatief avant la lettre. Projectleider Henk Knippels legt uit: ‘Welbeschouwd valt deze verkoop niet onder marktinitiatief. Toen het marktinitiatief als verkoopmethode nog in ontwikkeling was, was de verkoopprocedure voor dit pand al gestart.’

Parkeerplaatsen gezocht

Het Oranje Bastion ligt in het zuidelijke deel van ’s-Hertogenbosch, ingeklemd tussen de binnenstad en natuurgebied De Bossche Broek. Aan het begin van de jaren negentig werd het gebouwd als strafrechtgebouw en vormde het een uitbreiding op het naastgelegen Spinhuiswalcomplex: het Paleis van Justitie en Huis van Bewaring. Toen een groot deel van de gerechtelijke diensten verhuisden naar een nieuw Paleis van Justitie achter het station, kwamen de panden voor een groot deel leeg te staan. Een regionale afdeling van Rijkswaterstaat betrok het Oranje Bastion, het monumentale Spinhuiswalcomplex werd uiteindelijk in 2014 verkocht.

Buurman

In 2015 meldde zich een projectontwikkelaar bij het Rijksvastgoedbedrijf met de wens om het kantoorpand te kopen. Het bleek om de buurman te gaan. Knippels: ‘Het was de eigenaar van het naastgelegen Spinhuiswalcomplex. Hij wilde dat complex graag een nieuwe functie geven als hotel, maar zonder de monumentale waarde aan te tasten. Dat maakte het lastig om aan de parkeernorm voor een hotelfunctie te voldoen. Daarom wilde hij dit kantoor kopen: vanwege de parkeerplaatsen.’ Het pand stond niet te koop, dus het Rijksvastgoedbedrijf kon niet op het aanbod ingaan. Maar in de plaatselijke media begon het rond te zingen dat er iets gaande was. ‘Toen meldde zich ineens een tweede belangstellende, een plaatselijke belegger en toevallig ook een buurman’, lacht Knippels.

In dezelfde periode stelde de rijksoverheid masterplannen op voor het kantorenbeleid per provincie. Panden werden getaxeerd, benodigde vierkante meters uitgerekend. Uit dit onderzoek bleek dat het Oranje Bastion over een paar jaar overtollig zou worden. Dit was aanleiding om de twee buurmannen uit te nodigen voor een informele indicatieve bieding. ‘Beiden deden een serieus bod. Serieus genoeg om tot afstoot over te gaan’, vertelt Knippels. ‘We besloten het pand te verkopen mét Rijkswaterstaat er nog in, met een terug-huurcontract van 2,5 jaar.’ Omdat het Rijksvastgoedbedrijf transparant en eerlijk moet opereren, werd het gebouw eind 2015 voor iedereen te koop gezet.

3D-gescand

De verkoopprocedure zorgde voor een aantal uitdagingen. Knippels: ‘Omdat het pand nog volop in gebruik was, konden we niet allerlei kijkdagen organiseren. Daarom hebben we het pand 3D laten inscannen.’ Potentiële kopers konden zo over de precieze afmetingen beschikken en vanuit hun luie stoel virtueel door het gebouw lopen. Uiteindelijk brachten 18 partijen een bod uit. Het hoogste onvoorwaardelijke bod kwam van de eigenaar van het Spinhuiswalcomplex, die de hele verkoop in gang had gezet. Waarschijnlijk zal het gebouw na het vertrek van Rijkswaterstaat in 2018 opnieuw als kantoorpand worden verhuurd. Maar vooral de parkeerplaatsen zijn cruciaal: daarmee is waarschijnlijk het laatste obstakel weggenomen om het monumentale Spinhuiswalcomplex tot hotel te transformeren.

Overhoeken bij snelwegen

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Werk maken van restjes grond

Jan Noten

Tekst Michiel G.J. Smit
Foto Jan Noten voor een overgebleven stukje grond. Foto: Rob Acket

Bij de aanleg van een weg of kanaal wordt doorgaans flink wat grond aangekocht door Rijkswaterstaat. Die aankopen vallen nooit precies samen met wat uiteindelijk nodig is voor het gebruik. Wat doe je met de overgebleven restjes, ook wel 'overhoeken' geheten? Het Rijksvastgoedbedrijf maakt werk van die overgebleven stukjes grond.

'Rijkswaterstaat klopt bij ons aan om na voltooiing van een infraproject overgebleven stukjes grond af te stoten of tijdelijk te laten gebruiken', vertelt Jan Noten van het Rijksvastgoedbedrijf. 'Ik heb het dan echt over de snippers van maximaal 1 hectare. Dat kan een weiland zijn dat van een boer is aangekocht, waar een nieuwe weg maar deels overheen loopt. Tijdens de bouw kan het bijvoorbeeld dienst doen als opslagterrein, maar na voltooiing is het niet meer nodig.'

Uitgeplozen

Omdat het om kleine stukjes gaat, was tot nu toe de drijfveer om het eigendom in orde te maken niet groot; noch bij Rijkswaterstaat, noch bij het Rijksvastgoedbedrijf. Er bleven ook regelmatig stukjes over waar niets mee gebeurde, maar waar wel aansprakelijkheid en een onderhoudsplicht op rust. Noten: 'Ik heb de eigendomssituatie bij de A50 tussen knooppunt Ekkersweijer en Oss eens helemaal uitgeplozen. Alles bij elkaar opgeteld, bleek het om een kleine 1000 overhoeken te gaan!' In plaats van af te wachten tot Rijkswaterstaat aanklopte, is hij er zelf op afgestapt met zijn lijst. 'Met dergelijke aantallen is het interessant om het actief en samenhangend aan te pakken.'

Regels en verplichtingen

Het overdragen van grond is niet altijd zo eenvoudig als het lijkt. Het is soms omgeven met allerlei regels en verplichtingen. Zo hebben overheden vaak het eerste recht van aankoop en gelden er speciale grondprijzen. En soms rusten er zakelijke rechten op, zoals recht van opstal of overpad, die meeverhuizen naar de nieuwe eigenaar. Noten schakelde Meander Grondverwerving en Advies in om het in goede banen te leiden. 'Bij het bedrijf werkt iemand die zelf bij Rijkswaterstaat in dienst is geweest en de mensen kent. Dat is belangrijk, want soms moet je precies weten wat er speelt. Misschien is een stukje grond wel in bezit om als natuurcompensatie te dienen. Dan moet je weten wie je daar alles over kan vertellen.'

200 in één akte

Een groot deel van de transacties van overhoeken rond de A50 Eindhoven-Oss vond plaats met gemeenten, waterschappen en de provincie Noord-Brabant. Noten: 'We hebben per gemeente, per waterschap en met de provincie de gronden in één notariële akte ondergebracht. Dat scheelt natuurlijk enorm veel administratieve last. Bij één gemeente ging het zelfs om bijna 200 overhoeken in één akte! Ik schat dat we met dit project een half miljoen tot één miljoen euro verdiend hebben wat anders was blijven liggen. Dat geld komt uiteindelijk ten goede aan de belastingbetaler.'

Werk in het verschiet

De aanpak bij dit stuk snelweg is niet onopgemerkt gebleven. Er zijn inmiddels stappen gezet om alle infraprojecten van Rijkswaterstaat in Nederland op deze manier onder de loep te nemen. Omdat in verband met de Aanbestedingswet op 1 oktober 2016 de samenwerking met Meander Grondverwerving en Advies is gestopt, zoekt de afdeling Inkoop projecten Rijk een eventueel nieuwe samenwerkingspartner. Voor Noten, aangewezen als landelijk projectleider, ligt er heel wat werk in het verschiet: met behulp van GIS-kaarten de overhoeken opsporen en kijken hoe we die van de hand kunnen doen. Maar hij ziet het niet als corvee. 'Het doet me goed om te zien dat deze aanpak werkt en nu landelijk wordt uitgerold. Het zal bij ingewikkelde geografische of eigendomssituaties soms wat tijd kosten. Maar uiteindelijk komt alles aan de beurt.'

Uitgelicht: Kantongerecht Deventer

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Graffiti in de kelder

Historische graffiti in de kelder van de voormalige rechtbank in Deventer

Tekst Isabel van Lent
Foto Historische graffiti in de kelder van de voormalige rechtbank in Deventer. Foto: Thea van den Heuvel

In het hartje van Deventer ligt het voormalige kantongerecht: twee fraaie rijksmonumentale panden met rococo-plafonds en 19e-eeuwse muurtekeningen. Dit voorjaar mocht de nieuwe eigenaar de sleutel in ontvangst nemen.

‘Of het nu een kantoorkolos uit de jaren tachtig is of een rijksmonument, voor alle rijksgebouwen is de interne procedure bij de afstoot hetzelfde, alleen de verkoopmethode kan verschillen’, vertelt projectleider Esther van der Heide. ‘Maar zo’n bijzonder pand verkopen, is natuurlijk extra leuk.’ Het kantongerecht in Deventer hoort bij een indrukwekkende reeks historische kantongerechtsgebouwen die Justitie in 2014 besloot af te stoten. Daar zitten een paar monumentale pareltjes bij. Zo is Van der Heide ook betrokken bij de verkoop van voormalige kantongerechten in Tiel, Terborg en Groenlo. Zeker in crisistijd was het niet altijd even makkelijk om dit soort panden te slijten. ‘Voor Groenlo en Terborg hadden we een openbare inschrijving georganiseerd. Daar kregen we in eerste instantie nul reacties op.’ Dat had ook te maken met de regio waarin Van der Heide werkzaam is. ‘Als hetzelfde pand in de Randstad zou staan, zouden mensen over elkaar heen struikelen om het te kunnen kopen.’

Huzaren

Inmiddels zijn de tijden veranderd. Het kantongerecht in Deventer werd in maart 2016 te koop aangeboden en kon midden juni 2016 al aan de nieuwe eigenaar worden overgedragen. ‘We kregen een mooi onvoorwaardelijk bod van een ondernemer, die er volgens mij helemaal verliefd op was’, lacht Van der Heide. Het gebouw is dan ook markant te noemen. Het staat midden in de historische binnenstad en wordt gevormd door twee 17e-eeuwse panden die haaks op elkaar staan. De huizen werden in de 17e en 18e eeuw bewoond door de invloedrijke rechtsgeleerdenfamilie Bouwer, wat de bijnaam ‘Bouwershuis’ opleverde.

Uit deze periode zijn onder meer fraaie rococo stucplafonds overgebleven. In 1804 werd het pand aangekocht door de staat en in gebruik genomen als gerechtsgebouw. Ondanks alle pracht en praal in het interieur, zijn het vooral de gevangeniscellen in het keldercomplex die tot de verbeelding spreken. Hier zijn niet alleen bedden en het oorspronkelijke hang- en sluitwerk overgebleven, maar ook een spectaculaire rijkdom aan 19e-eeuwse graffiti: tekeningen door gevangenen van driemasters, huzaren te paard, molens, boerderijen, gestileerde bomen en een grote zon op het plafond.

Verkocht met inboedel

Het voortraject van de verkoop nam ongeveer een jaar in beslag. ‘Als het je eigen huis is, weet je precies of de kraan lekt en welke deur kleppert, maar bij dit soort panden moet je toch wel het een en ander uitzoeken’, aldus Van der Heide. Zo klopte de kadastrale situatie niet met de feitelijke situatie. Het bleek dat het naastgelegen theehuis op de grond van het kantongerecht stond. Van der Heide: ‘Dat theehuis stond daar al meer dan 25 jaar en ze hadden geen idee dat de ondergrond niet van hen was. Binnenkort wordt dat stukje grond aan de eigenaar van het theehuis overgedragen.’

Behalve over een groot binnenterrein, mag de koper van het kantongerecht ook over de historische inboedel beschikken. ‘Er zijn archeologische vondsten uit de kelder, een authentieke kroonluchter, een wandklok en een ingelegd bureau’, somt Van der Heide op. ‘Deze voorwerpen horen bij de geschiedenis van het huis en gaan dus mee in de verkoop.’ Het voormalige kantongerecht krijgt waarschijnlijk een gemengde functie van wonen en werken. Ook heeft de nieuwe eigenaar plannen om de monumentale kelders open te stellen voor publiek.

Gebiedsontwikkeling

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Almere Oosterwold komt op stoom

Gerard Slingerland

Tekst Michiel G.J. Smit
Foto Projectleider Verkoop, Gerard Slingerland, in Oosterwold. Foto: Rob Acket

Alles gaat anders bij Almere Oosterwold. Passief grondbeleid, kavels op maat verkopen, dan pas bouwrijp laten maken door bewoners, die ook voor de lokale wegenaanleg en sanitatie moeten zorgen. Hier worden nuttige lessen geleerd voor het ontwikkelen van morgen. En de verkoop komt nu goed op stoom. Gerard Slingerland, projectleider Verkoop namens het Rijksvastgoedbedrijf, vertelt erover.

Hoe maak je het woonmilieu van Almere diverser? Hoe geef je adaptieve ontwikkeling vorm? Hoe ontlast je de overspannen woningmarkten van Amsterdam en Utrecht? En hoe ga je bij dit alles als Rijk de samenwerking aan met de gemeente? Op al deze beleidsvragen vormt Oosterwold het antwoord. Gerard Slingerland raakte in 2009 betrokken bij het denken over deze ontwikkeling en had voor die tijd al heel wat ervaring opgedaan bij complexe gebiedsprocessen. Die kennis komt nu goed van pas want er spelen tal van fundamentele kwesties die om een 'ontwikkelgeheugen' vragen.

Kavelverkopen

Opmerkelijk genoeg komen veel antwoorden volgens Slingerland juist uit de archaïsche hoek. 'We hebben bijvoorbeeld goed gekeken naar de ontwikkeling van de Vechtstreek in de achttiende eeuw tot het prachtige cultuurlandschap dat het nu is geworden. De optelsom van particuliere initiatieven staat aan de basis hiervan. Maar ook heel praktisch. Zo moeten we, in tegenstelling tot traditionele kavelverkopen, grondonderzoek doen op agrarische gronden die nog in bedrijf zijn. Hoe doe je dat met minimale schade? Die kennis zit nog bij sommige collega's uit de tijd van de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders.'

Nomadentent

In Oosterwold is plaats voor maximaal 15.000 woningen op 4.300 hectare grond, aan de rand van Almere, met een geschatte ontwikkeltijd van dertig jaar. Er is een prominente plaats voor natuur en stadslandbouw. Die wordt gewaarborgd door kavels in drie typen uit te geven met minimum percentages groen en landbouw. In vroeger tijden zouden er rond een stad enkele dorpen ontstaan met gemengd gebruik. Die fase heeft Flevoland overgeslagen. Daarvoor in de plaats ontstaat in Oosterwold een praktijk waarbij potentiële bewoners het terrein verkennen. Niet alleen om er te gaan wonen, maar om het in te richten op hun leven, inclusief werk. Zo maakt een beeldhouwer in het gebied verschillende ruimtes in de woning voor de diverse stadia van zijn werken; voor een fysiotherapeut moet de praktijkruimte aan alle wensen voldoen. En het begint niet altijd bij de woning, soms is juist het 'maken' van landschap het vertrekpunt. Er wordt bijvoorbeeld een heuvel opgeworpen, een grote vijver gegraven en dan pas komt de bouw van de woning aan bod. In de tussentijd woont men in een keet of een yurt, een Mongoolse nomadentent.

Sterk collectief

Het valt Slingerland op dat, juist nu collectieve oplossingen door de overheid worden losgelaten, de (toekomstige) bewoners sterk collectief denken en doen. 'De situatie vraagt erom, je moet zaken als wegenaanleg samen aanpakken. En het werkt innovatie op een heel natuurlijke manier in de hand. Zo blijkt het bouwskelet van stallen stukken goedkoper dan dat van woningen en aan alle wensen en eisen te voldoen. Dat is min of meer toevallig door bewoners ontdekt.
Ook rond autarkie, duurzaamheid, het verkorten van de productieketen, het gebruik van lokale producten en waterbeheer is dit een prachtig laboratorium. Overigens niet alleen voor bewoners maar ook voor ons, en niet alleen hier. Hoe wordt bijvoorbeeld de sanitatie georganiseerd wanneer er geen riolering is? Die kennis kan nog wel eens van pas komen in krimpgebieden waar de komende jaren voor miljarden aan riolering moet worden vernieuwd.'

Verkoop schiet omhoog

Op de meest recente plankaart van Oosterwold is al enige clustering van woningen te zien, vaak bij een bosrand. Toch durft Slingerland geen voorspelling te doen over het toekomstige nederzettingspatroon. 'Er zijn zoveel dingen die we nog niet weten die van grote invloed kunnen zijn op het eindresultaat.' Wat al wél bekend is, is dat de verkoop momenteel omhoogschiet, met aan het eind van jaar ongeveer tachtig verkochte kavels, en 160 'anterieure overeenkomsten', die bijna altijd tot verkoop leiden. Het nieuwe ontwikkelen komt eraan!

  • Bekijk Almere Oosterwold op rijksvastgoedbedrijf.nl/almere
  • Meer foto's bekijken? Klik hieronder op de > pijlen in de foto of op de bullets onder de foto's
Uitgelicht: Vuurtorenweg Scheveningen

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Bouwen in de duinen

Kantoorpand met op de achtergrond de vuurtoren van Scheveningen

Tekst Isabel van Lent
Foto Kantoorgebouw aan de Vuurtorenweg in Den Haag. Foto: Art of Branding

Aan de Scheveningse boulevard ligt op een duinenrij naast de karakteristieke vuurtoren, het voormalige kantoor van de Vaarwegmarkeringsdienst van Rijkswaterstaat. Met de verkoop van dit pand komt ruimte vrij om pal aan het strand te wonen.

Van de architectuur moet het pand aan de Vuurtorenweg het niet hebben. ‘Het lijkt een beetje op een bunker, eigenlijk is het een foeilelijk gebouw’, beschrijft Anne-Rose Boelens het jaren-zeventigcomplex. Boelens werkt op de afdeling Verhuur en Taxaties van het Rijksvastgoedbedrijf. Voorheen was ze projectleider Verkoop, waarbij ze onder meer de Vuurtorenweg onder haar hoede had. Wat haar betreft vooral een aantrekkelijke locatie vanwege de ligging: ‘Het gebouw staat bovenop de duinen, een steenworp van het strand, met vrij uitzicht over de zee.’ Hoewel transformatie ook tot de mogelijkheden behoorde, lag het voor de hand dat de nieuwe eigenaar zou kiezen voor sloop: ‘Het huidige gebouw heeft een bruto vloeroppervlak van 5679 m2. De Nota van Uitgangspunten geeft aan binnen welke kaders de locatie kan worden herontwikkeld en biedt ruimte voor een gebouw van maximum 9000 m2. Dat is natuurlijk een enorme waardecreatie.’

Overdonderd door animo

De verkoop kwam niet zomaar tot stand. In het voortraject is twee jaar intensief met de gemeente samengewerkt om uit te zoeken wat de meest gewenste bestemming was voor de Vuurtorenweg. Het startschot voor de verkoop werd uiteindelijk gegeven tijdens de Provada in 2015. Boelens: ‘Een “gewone” openbare inschrijving kent een termijn van 6 maanden. Wanneer het gaat om een herontwikkelingstraject, zijn dat er 9. Zo hebben partijen de tijd om te rekenen, financiers te zoeken en plannen te maken met een architect.’ Er bleek enorm veel interesse voor het object. ‘We zijn echt overdonderd door het animo.’ De Vuurtorenweg werd in april 2016 gegund aan ontwikkelaar KondorWessels Vastgoed die hier circa 70 loftappartementen tot stand gaat brengen. Het project past bij de ambitieuze plannen van de gemeente Den Haag om van Scheveningen dé badplaats van Noordwest-Europa te maken. De pier wordt onder handen genomen, de boulevard opnieuw ingericht en de haven herontwikkeld. Boelens: ‘Het is bijzonder om hier onderdeel van uit te maken. Het is een enorme verrijking van Scheveningen als er op deze locatie wat moois gebeurt.’

Ervaren ontwikkelaar gezocht

Het Rijksvastgoedbedrijf hanteert verschillende scenario’s bij de verkoop van panden. Hier is gekozen voor een proces met voorselectie. Dat houdt in dat de geïnteresseerde partijen onder meer aan de hand van referentieprojecten moesten aantonen ervaring te hebben met ontwerpen, ontwikkelen, bouwen of financieren. Boelens legt uit: ‘Het is een ingewikkelde locatie, je gaat immers op een zeewering in de duinen bouwen.’ Het Rijksvastgoedbedrijf liet op voorhand onderzoek doen naar de mogelijkheden van de Vuurtorenweg. Zo bracht het Atelier Rijksbouwmeester architectonische scenario’s in beeld. Arcadis onderzocht hoeveel zand er kon worden afgegraven – bijvoorbeeld om een parkeergarage aan te leggen – zonder dat de zeewering risico loopt. ‘Verder hebben we de locatie onderzocht op aspecten als archeologie, asbest, bodemkwaliteit, flora en fauna’, vertelt Boelens. ‘Als Rijksvastgoedbedrijf hebben we een voorbeeldfunctie: we moeten zo transparant mogelijk te werk gaan. Tegelijkertijd is dit ook in ons voordeel. Hoe meer onzekerheden we voor de marktpartij kunnen wegnemen, des te hoger de opbrengst van het gebouw.’

Tijdelijk verhuren

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

In de tussentijd

Leon Grootkop voor Mooof Den Haag

Tekst Michiel G.J. Smit
Foto Voormalig luchtmachtkantoor in Den Haag, nu in gebruik door Mooof. Foto: Arenda Oomen

Vastgoed van de hand doen kan soms aardig wat tijd in beslag nemen. Waarom die tijd niet benutten om wat geld te verdienen en de plek alvast een zetje in de goede richting te geven voor het toekomstig gebruik? Het projectteam Tijdelijk Gebruik vult de gaten. Projectleider Léon Grootkop vertelt wat daarbij komt kijken.

'Bij het van de hand doen van rijksvastgoed is de projectleider verkoop de centrale figuur', zegt Léon Grootkop. ‘De projectleider moet ontzettend veel regelen en afstemmen. Tijdelijk gebruik is één van die dingen. Het is niet verwonderlijk dat daar niet alle aandacht naar uit kan gaan. Het Projectteam Tijdelijk Gebruik, waar ik de projectleider van ben, is opgericht om het verkoopteam op dit punt te ontzorgen.'

Ervaring

Grootkop heeft bij het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg veel ervaring opgedaan met tijdelijk gebruik. Die ervaring is nu gebundeld in het projectteam en wordt toegepast op diverse af te stoten plekken, met name in West-Nederland. Welke specifieke kennis en expertise brengen Grootkop en de zijnen in? ’Er zijn allerlei wettelijke regels die vooral spelen bij een tijdelijk te gebruiken object. Bijvoorbeeld? Voorschriften over brandveiligheid en legionella. Daarnaast hebben wij een uitgebreid netwerk van partners bij tijdelijke oplossingen. We doen zaken met bijna alle gecertificeerde antikraakverhuurders die landelijk actief zijn. We zijn ook goed op de hoogte van marktconforme tarieven voor tijdelijke verhuur en kunnen dat onderbrengen in leegstandscontracten. Soms hanteren we daarbij een percentage van de opbrengst, soms een vast bedrag per verhuurde eenheid, of gewoon een vast bedrag. Dat hangt af van hoe lang iets verhuurd wordt, om welke aantallen het gaat en specifieke wensen van ons, de huurders of de verhuurder. Bij al deze zaken geldt overigens dat het maatwerk is: je moet per geval bekijken wat de geëigende oplossing is.'

Terugkerende elementen

Dat er voor iedere plek maatwerk wordt geleverd, neemt niet weg dat er vast terugkerende elementen zijn in de afstootstrategie. 'Met name de duur van het tijdelijk gebruik is van invloed op de te kiezen vorm', zegt Grootkop. 'Er wordt onderscheid gemaakt tussen kortdurend (minder dan twee jaar), langdurend (twee tot vijf jaar) en beheer afgestemd op de ontwikkeling. Bij kortdurend tijdelijk gebruik moeten de huurcontracten zo flexibel mogelijk zijn. Dat heeft een drukkend effect op de huurprijs en sowieso kan het in die situatie lastig zijn om passende huurders te vinden. Bij langer gebruik ben je interessant voor meer partijen en kun je vaak wat meer vragen. Als het nog langer duurt, is het nuttig om een concept te ontwikkelen dat bijdraagt aan het beoogde toekomstige gebruik. Dat vraagt natuurlijk extra afstemming met de verkoopleider.'

Alleen maar winnaars

Grootkop haalt met zijn team heel wat geld op voor het Rijksvastgoedbedrijf, waar vroeger vaak moest worden toegelegd op af te stoten plekken. Onder meer door de kosten van de energierekening, onderhoudskosten, rentelasten en waardedaling door verpaupering. Bovendien wordt de plek nu nuttig gebruikt en krijgt deze alvast een zetje in de goede richting. Het lijkt erop dat er alleen maar winnaars zijn bij doordacht tijdelijk gebruik. Grootkop: 'We zijn nu nog met name actief in West-Nederland, maar wat mij betreft rollen we deze aanpak zo snel mogelijk uit over heel Nederland.'

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Colofon

Kei, 2: Verkoop Jaargang 2016

Magazine van het Rijksvastgoedbedrijf

Publicatiedatum
donderdag 20 oktober 2016
Hoofdredactie
Marianne Schijf
Productie
Anka van Voorthuijsen, Michiel Smit, Isabel van Lent, Sacha Klinkhamer, Erika Labordus, Marianne Schijf. Kei is een thematisch magazine. Het komt tot stand onder redactie van het Rijksvastgoedbedrijf en verschijnt 2x per jaar. Hebt u vragen, suggesties of ideeën, mail onze redactie.
E-mail
postbus.rvb.redactie@rijksoverheid.nl
Internet
http://www.rijksvastgoedbedrijf.nl/vastgoed
Copyright
CC0 1.0 Universal