Koepelgevangenis Arnhem

Dit artikel hoort bij: Kei 2: Verkoop

Rijksmonument kan enorme trekker worden

Tekst Anka van Voorthuijsen
Foto Projectleider Kees Meereboer in de koepelgevangenis in Arnhem. Foto: Rob Acket

De koepelgevangenis in Arnhem stond al te koop op biedboek.nl, toen het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) aanklopte dat de organisatie het gebouw graag, zodra het leeg kwam, wilde gebruiken voor de huisvesting van asielzoekers. ‘De Berg’ zoals het officieel heet, werd direct ontruimd en uit de verkoop genomen. ‘Het was voor ons een mooie en onverwacht snelle oplossing voor het tijdelijk leegstandsbeheer’, zegt projectleider Kees Meereboer. ‘We hadden huurinkomsten en konden ook door met de voorbereidingen voor de verkoop.’

Meereboer noemt het een van de mooiste objecten die hij ooit in de verkoop heeft gehad voor het Rijksvastgoedbedrijf. ‘Deze koepel is fantastisch gerenoveerd, de originele kleuren zijn mooi teruggehaald, het gebouw is gaaf en ziet er tiptop uit. Gevangenissen zijn soms wat deprimerende gebouwen, deze helemaal niet.’ Maar, zegt Meereboer er direct bij: ‘Een nieuwe bestemming vinden is toch lastig.’

Koepel Arnhem
‘Deze koepel is fantastisch gerenoveerd, het gebouw is gaaf en ziet er tiptop uit.' Foto: Rob Acket

Akoestiek

Dat heeft vooral te maken met de unieke architectuur waar Johan Frederik Metzelaar voor koos. Het complex is in 1882 gebouwd volgens het panopticon (‘alziend’) principe. Vanuit het midden van het cirkelvormige complex kun je alles zien, én alles horen. ‘Ideaal voor het bewaken van gevangenen, maar geluidstechnisch natuurlijk een drama.’ De akoestiek zorgt ervoor dat gefluister bij de muur aan één kant van de koepel, bij de muur aan de overzijde, diametraal 35 meter verderop, perfect verstaanbaar is. ‘Lastig. Maar natuurlijk is daar wel een oplossing voor te bedenken.’ Dat het een Rijksmonument is, brengt natuurlijk ook beperkingen met zich mee. Niet alles wat kan, mag. De locatie, in een woonwijk aan de rand van Arnhem, is natuurlijk ook niet helemaal 'A1' (Top).

'Gefluister is 35 meter verderop perfect verstaanbaar'

Samen verkennen

Hoe verkoop je zo’n bijzonder object? ‘Door nauw samen te werken met de gemeente Arnhem. Daar begint het mee’, zegt Meereboer. ‘We moeten weten wat de gemeente toe wil staan qua bestemming, welke problemen er zijn. Je moet samen de mogelijkheden verkennen.’ Waarbij de verschillen duidelijk zijn, erkent hij. ‘Wij willen zo veel mogelijk, de gemeente is behoudender.’ De gemeente betrekt de omwonenden van de koepel intensief bij de planvorming. ‘En omwonenden vrezen – natuurlijk – alle veranderingen, en mogelijke overlast.’ De koepel heeft weinig parkeergelegenheid op eigen grond én de gemeente wil niet meer verkeersbewegingen in de omgeving. ‘Dat zijn grote belemmeringen voor een eventuele nieuwe functie.’

Geven en nemen

Het is een kwestie van ‘geven en nemen’, omschrijft Meereboer. De hakken in het zand zetten is voor beide partijen niet slim. ‘Dit is een beeldbepalend pand voor Arnhem, het kan een enorme trekker worden. En het is in ons gezamenlijk belang dat het niet lang leeg komt te staan.’ Zowel bij het Rijksvastgoedbedrijf als bij de gemeente Arnhem is een team van deskundigen (vanuit onder meer verkeer, monumenten, stedenbouw, architectuur, archeologie) samengesteld, dat meepraat over de (on)mogelijkheden van toekomstig gebruik en de (monumentale) waarde van de diverse opstallen op het terrein. Die documentatie, met gegevens over asbest- en bodemonderzoek, over hoe om te gaan met de verschillende gebouwen en waar eventueel parkeergelegenheid te creëren is, komt bij de verkoopdocumentatie.

‘Vroeger was dit een monument uit de eerste categorie, dat mochten we niet eens verkopen’

Plicht

Dat moet vóór eind 2016 een ambitiedocument opleveren dat geïnteresseerde kopers een zo volledig mogelijk beeld geeft van wat er straks mag en kan en dus goed inzicht geeft in de mogelijkheid van een bestemmingswijziging. Meereboer: ‘We onderzoeken wat de gemeente straks toe wil staan en wat de markt hier straks mee wil. Een hotel? Woningbouw? Horeca?’ Je moet als verkopende partij bij zo’n bijzonder object je verantwoordelijkheid nemen, zegt Meereboer. ‘Een nieuwe eigenaar moet een bestemming vinden die de onderhoudskosten kan dragen. Dit is een rijksmonument, je wilt niet dat het in verval raakt. Vroeger was dit een monument uit de eerste categorie, dat mochten we niet eens verkopen. Nu heb je als overheid de plicht om een koper te vinden waarvan je denkt dat hij dit monument in stand kan houden. De stookkosten bedragen tónnen per jaar, de laatste renovatie kostte meer dan 30 miljoen: die kosten moet het complex kunnen dragen.’

‘Er zijn áltijd mensen die oplossingen bedenken voor zo’n gebouw’

Creatiever dan wij

Als duidelijk is wanneer het COA er definitief uitgaat, kan De Berg weer in de verkoop. Hoe dat precies gebeurt, is nog niet duidelijk. ‘We willen natuurlijk zoveel mogelijk reuring.’ Hoeveel vertrouwen heeft hij erin? ‘Dit gaat helemaal goed komen’, weet hij zeker. ‘Dit is zo’n bijzonder gebouw, hier zijn er hooguit 5 van op de hele wereld en 3 daarvan staan in Nederland. Er zijn in de markt áltijd mensen die oplossingen en mogelijkheden bedenken voor zo’n gebouw. Creatiever dan wij dat kunnen. Er was destijds al een bod, maar dat vonden wij niet marktconform. Dus dit komt zéker goed.’

Thor Smits, ontwikkelmanager gemeente Arnhem
Thor Smits, ontwikkelmanager gemeente Arnhem Foto: Rob Acket

'Verwachtingen niet te hoog stellen'

Thor Smits, ontwikkelmanager gemeente Arnhem: ‘We werken vaker samen met het Rijksvastgoedbedrijf; het RVB is een grote eigenaar in de stad en de laatste tijd wordt er natuurlijk weleens wat afgestoten. Het belangrijkste vind ik dat je de rollen goed gescheiden houdt. Wij gaan over het bestemmingsplan en de vergunningen, het Rijk is eigenaar en doet de verkoop.
Er zijn wat betreft de koepel wel verschillen in hoe we de kansen inschatten wat betreft mogelijke herbestemming en opbrengst van dit object. Wij kennen Arnhem, de markt hier en de regionale omstandigheden. Het Rijksvastgoedbedrijf werkt landelijk en is optimistischer over een mogelijke opbrengst. Wij denken dat je je verwachtingen niet al te hoog moet stellen en in gesprek moet gaan als er een partij is die interesse toont. En dat je dan eventueel wat soepeler met de regels omgaat. Maar het Rijksvastgoedbedrijf houdt zich bijzonder netjes aan alle procedures en handelt in eerste instantie vanuit de regels, ook omdat de verwachtingen wat hoger liggen, denk ik.’